“`html
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Kapsamlı Bir Rehber
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı ve Özellikleri
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin finansman sıkıntısı yaşamasından kaynaklanan, taşınmaz satış sözleşmesi ve eser sözleşmesi unsurlarını birleştiren özel bir sözleşmedir. Arsa sahibi, inşaat karşılığında arsasının bir bölümünü yükleniciye devreder. Bu sözleşme, Türk Medeni Kanununda açıkça tanımlanmasa da uygulamada yaygın olarak kullanılmaktadır ve hukuki geçerliliği bulunmaktadır. İnşaatın, imar mevzuatına uygun bir taşınmazda yapılması şarttır. İnşaatın başlangıcında veya sonrasında imar yasağı gibi nedenlerle ifa imkansızlığı ortaya çıkabilir.
Sözleşmenin Tarafları ve Şekil Şartları
Sözleşmenin tarafları arsa sahibi ve yüklenicidir. Mirasçılar veya birden fazla arsa maliki olması durumunda, farklı tariflerde arsa sahipleri sözleşmeyi imzalayabilir. Sözleşme resmi şekilde, genellikle noter huzurunda düzenlenmelidir. Yargıtay kararları, sözleşmenin noter tasdikli olması gerektiğini vurgular. Ancak, bazı durumlarda yazılı şekilde yapılan sözleşmelerin de geçerliliği kabul edilebilir. Özellikle ceza koşullarının noter tasdikli olması gerekmektedir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Borçları
Yüklenicinin temel borcu, arsa üzerinde belirtilen özelliklere sahip yapıyı inşa edip teslim etmektir. Teslim, bağımsız bölümler üzerinde fiili egemenliğin sağlanmasıyla gerçekleşir. Anahtar teslim ibaresi sıklıkla kullanılır. Yüklenicinin, yapı kullanma ruhsatı alması da gereklidir. SGK ve vergi borçlarının olmaması da teslim şartı olarak sözleşmeye eklenebilir. Yapı Kayıt Belgesi’nin alınması, binanın yasallığı açısından önemlidir. Yargıtay kararları, yapı kayıt belgesi alınmasının teslim borcunu etkilediğini göstermektedir.
İfa İmkansızlığı ve Sözleşmeden Dönme
İnşaatın imar mevzuatı veya diğer nedenlerle imkansız hale gelmesi durumunda, ifa imkansızlığı söz konusu olabilir. Bu durumda, sözleşmeden dönülebilir. Ancak, kaçak yapılar için ifa imkansızlığı gerekçesiyle sözleşmeden dönmek her zaman mümkün olmayabilir. Bu durum, somut olaya bağlı olarak değerlendirilmelidir. Sözleşmeden dönme veya ifadan vazgeçme durumlarında, sebepsiz zenginleşme hükümleri dikkate alınır.
Yüklenicinin Temerrüdü ve Haklı Gecikme
Yüklenicinin teslimde gecikmesi temerrüt oluşturur. Ancak, arsa sahibinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya idari izinlerin gecikmesi gibi haklı nedenler varsa, yüklenicinin gecikmesi haklı olabilir. Haklı gecikme durumunda, sürenin uzatılması söz konusu olabilir. Yüklenicinin, haklı gecikme durumunu iş sahibine bildirmesi gerekmektedir. Temerrüt durumunda, ihtar şartı aranmaz.
Arsa Payının Devri ve Teminatlar
Arsa payının devri, sözleşmede belirlenen aşamalara göre kademeli olarak yapılabilir. Arsa payının devredilmemesi durumunda, yüklenici ifadan kaçınabilir veya sözleşmeden dönebilir. Yüklenicinin alacaklarını güvence altına almak için, arsa sahibinden teminat talep etmesi mümkündür. Bu teminat, şahsi veya gayrimenkul olabilir.
Sözleşmenin Fesih ve Tazminat Hükümleri
Sözleşme, çeşitli nedenlerle feshedilebilir. Fesih durumunda, taraflar birbirlerine tazminat talep edebilirler. Tazminatlar, gecikme tazminatı, müspet zarar, menfi zarar ve ceza koşullarını içerebilir. Kira tazminatı da söz konusu olabilir. Aynen ifa talebi de mümkündür. Aynen ifa talebinin kabulü, inşaatın büyük oranda tamamlanmış olması şartına bağlıdır.
Üçüncü Kişilerle İnşaatın Yaptırılması
Arsa sahibinin, yüklenicinin ifa edememesi durumunda, masrafları yükleniciye ait olmak üzere inşaatı üçüncü bir kişiye yaptırma hakkı vardır. Ancak, bu durumda mahkeme kararı almak gerekebilir.
Anahtar Kelimeler
arsa payı karşılığı inşaat, inşaat sözleşmesi, kat karşılığı inşaat, taşınmaz satış sözleşmesi, eser sözleşmesi, imar mevzuatı, yapı kullanma ruhsatı, yapı kayıt belgesi, Yargıtay kararları, fesih, tazminat, temerrüt, şekil şartları, noter tasdiki, haklı gecikme, ifa imkansızlığı
“`