Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

```html Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Özeti

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Hukuki Süreçler ve Yargıtay Kararları

Etiketler

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, İsimsiz Sözleşme, Yargıtay Kararları, Hukuki Süreçler, Tarafların Yükümlülükleri

Özet

Bu blog yazısı, Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu tarafından hazırlanmış olup, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki niteliğini, tarafların yükümlülüklerini ve Yargıtay kararlarını detaylı bir şekilde ele almaktadır. Sözleşmenin isimsiz ve çifte tipli karma bir sözleşme (hem satış hem eser sözleşmesi unsurları içeren) olduğu vurgulanmakta; resmi şekle tabi olması, ancak şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmelerin de edimlerin ifası durumunda geçerli sayılabileceği belirtilmektedir. Yazıda, yüklenici ve arsa sahibinin yükümlülükleri, ayıp ve eksik işler, ilave işler, cezai şartlar, üçüncü kişilerin hukuki durumu ve Yargıtay kararlarından önemli başlıklar ayrıntılı olarak açıklanmakta ve sıkça sorulan sorular yanıtlanmaktadır.

```

“`html





Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Hukuki Süreçler ve Yargıtay Kararları

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Hukuki Süreçler ve Yargıtay Kararları

Değerli müvekkillerimiz,

Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak, günümüzde sıkça karşılaşılan ve karmaşık hukuki süreçler içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri hakkında sizleri bilgilendirmek istiyoruz. Bu makalede, Avukat Ayşenur Kocabaş ve Avukat Sena Demircan önderliğinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki niteliği, tarafların yükümlülükleri, Yargıtay’ın bu konudaki güncel yaklaşımları ve sıkça sorulan sorulara yanıtlar bulacaksınız.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, kanunda açıkça tanımlanmamış, İsimsiz bir sözleşme türüdür. Bu sözleşmelerde, arsa sahipleri arsa paylarını yükleniciye devretmeyi, yükleniciler ise karşılığında bağımsız bölümler inşa edip teslim etmeyi üstlenirler. Bu sözleşme, çifte tipli karma sözleşme olarak da bilinir, zira hem satış sözleşmesi (arsa payı devri) hem de eser sözleşmesi (inşaat yapımı) unsurlarını içerir.

Bu sözleşmeler, tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir ve bu durum, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) yer alan ödemezlik def’i (TBK m.97), ifa imkânsızlığı (TBK m.136/2) ve temerrüt (TBK m.125) gibi önemli hükümlerin uygulanmasını sağlar.

İsimsiz Sözleşme ve Hüküm Tamamlama

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin İsimsiz olması, sözleşme boşluklarının nasıl doldurulacağı sorusunu gündeme getirir. Bu durumda hakim, öncelikle eser sözleşmesi ve satış sözleşmesi hükümlerini kıyasen uygular. Hükümler arasında çatışma olursa, hakkaniyet çerçevesinde bir karar verir. Eğer bu da sonuç vermezse, örf ve adet hukukuna başvurur, son olarak da hukuk yaratma yoluna gidebilir.

Ani Edimli mi, Sürekli Edimli mi?

Genellikle ani edimli bir sözleşme olarak kabul edilse de, Yargıtay’ın bazı kararlarında sürekli borç ilişkisi unsurları da taşıdığı belirtilmiştir. Bu ayrım, sözleşmenin geçmişe mi yoksa ileriye mi etkili olarak sona ereceği noktasında önemlidir.

Tapu Kütüğüne Şerh

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Medeni Kanun’un 1009. maddesi gereği tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh, sözleşmenin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar. Bu şerh, genellikle malikin talebi üzerine yapılırken, taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflardan birinin talebiyle de yapılabilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekli

Bu sözleşmeler, resmi şekle tabidir. Çünkü arsa sahibinin arsa payını devretmesi, taşınmaz mülkiyetinin devrini gerektirir. Bu nedenle, Medeni Kanun’un 706, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca, sözleşmenin noter huzurunda yapılması gerekmektedir. Ancak Yargıtay, şekil şartına uyulmadan yapılan ancak edimlerin ifa edildiği sözleşmelerin geçerli olduğunu da kabul etmektedir. Bu durum, dürüstlük kuralının (Medeni Kanun m.2) bir sonucudur.

Tarafların Yükümlülükleri

Sözleşmede her iki tarafın da çeşitli yükümlülükleri bulunmaktadır.

Yüklenicinin Yükümlülükleri

  • Bağımsız Bölümleri Yapıp Teslim Etme: Yüklenicinin en önemli yükümlülüğü, sözleşmede belirtilen niteliklere ve projelere uygun olarak bağımsız bölümleri inşa edip teslim etmektir.
  • Sadakat ve Özen Borcu: Yüklenici, iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, işi sadakat ve özenle yürütmelidir (TBK m.471).
  • İnşaat Ruhsatı ve İskan İzni Alma: Sözleşmede aksi belirtilmedikçe, imar kanunu gereği inşaat ruhsatı arsa sahibine aittir. Ancak uygulamada genellikle, inşaat ruhsatını ve yapı kullanma izni/İskan iznini almak yükleniciye bırakılır.

Arsa Sahibinin Yükümlülükleri

  • Arsa Paylarını Devretme: Arsa sahibinin en önemli yükümlülüğü, sözleşme şartlarına uygun olarak arsa paylarını yükleniciye devretmektir.
  • Hazırlık Faaliyetlerini Yerine Getirme: Arsa sahibi, arsada bulunan gecekonduların yıkılması, kiracıların tahliyesi gibi hazırlık faaliyetlerini yerine getirmelidir.

Eser Sözleşmesi Hükümlerinin Uygulanması

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri İsimsiz sözleşme olduğundan, eser sözleşmesine ilişkin hükümler (TBK m.470-486) kıyasen uygulanır. Ancak, bazı hükümlerin uygulanmasında dikkatli olunmalıdır. Özellikle TBK m.480/2 (uyarlama), TBK m.482 (bedel aşımı) ve TBK m.484 (keyfi fesih) hükümleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin doğasına uygun olarak yorumlanmalıdır.

Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu

Uygulamada en çok ihtilaf yaşanan konulardan biri de, üçüncü kişilerin yani yükleniciden pay satın alanların veya alacağın temliki ile hak elde edenlerin durumudur. Yargıtay’ın bu konudaki genel yaklaşımı, arsa sahibinin hukukunu korumak yönündedir. Üçüncü kişilerin korunması, sözleşmenin geriye mi yoksa ileriye mi etkili olarak feshedildiği durumuna göre değişmektedir.

Eğer sözleşme geriye etkili olarak feshedilmişse, tesciller yolsuz hale gelir ve üçüncü kişilerin iyi niyet iddiaları korunmaz. Ancak, ileriye etkili fesihte üçüncü kişilerin hakları bir nebze daha korunur ve eksik işler bedeli depo ettirilerek tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

Ayıp ve Eksik İşler

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde sıkça karşılaşılan sorunlardan biri de ayıp ve eksik işlerdir. Yüklenicinin yaptığı imalatın eksik olması durumunda, eksik ifa söz konusu olurken, yapılan imalatın kusurlu veya projeye aykırı olması durumunda ise ayıp söz konusudur. Yüzölçümü eksikliği ise genellikle eksik ifa olarak kabul edilirken, bazı durumlarda ayıplı ifa olarak da değerlendirilebilir.

İlave İşler ve Bağımsız Bölümler

İmalat devam ederken yüklenicinin yapmış olduğu ilave işlere ilişkin olarak bedel talep etme hakkı, iş sahibinin olurunun olup olmaması ve bedelin belirlenip belirlenmemesine göre değişmektedir. İlave bağımsız bölümlerin ortaya çıkması durumunda ise, sözleşmede bir hüküm yoksa arsa payları oranında paylaşım yapılması gerekir.

Cezai Şart

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde genellikle cezai şart hükümleri de yer alır. Bu cezai şartlar, seçimlik cezai şart, ifaya ekli cezai şart veya dönme cezası şeklinde olabilir. Özellikle ifaya ekli cezai şart isteniyorsa sözleşmeden dönme yoluna gidilmesi, ayrıca eseri teslim alırken çekince konularak alınması gerektiği de unutulmamalıdır.

Yargıtay Kararlarından Önemli Başlıklar

  • Fesih Şekli: Sözleşmenin feshi için ya mahkeme kararı ya da tarafların fesih iradelerinin birleşmesi gerekir.
  • Eksik İş Bedeli: Eksik iş bedeli, makul sürede açılan davalarda rayiç bedellere göre belirlenir.
  • Cezai Şart: İfaya eklenen cezai şart, sözleşme feshedilirse istenemez.
  • Üçüncü Kişilerin Durumu: Yükleniciden pay alan üçüncü kişilerin durumu, sözleşmenin fesih şekline ve imalatın tamamlanma oranına göre değişiklik gösterir.
  • İskan İzni: İskan izni alınmadıkça teslim gerçekleşmiş sayılmaz ve zamanaşımı süresi başlamaz.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru: Bitirme oranını hangi tarih itibariyle dikkate alacağız?
Cevap: Sözleşmenin fesih yapıldığı tarihteki fiziki gerçekleşme oranı dikkate alınır.
Soru: Yüklenici inşaatı adi ortaklıkla yapıyorsa, inşaat devam ederken ortaklardan biri sicilden terkin edilirse arsa sahibi olarak kime dava açmalıyız?
Cevap: Bu durumda, şirketin ihya edilerek devamı ve yönlendirilmesi gerekmektedir.
Soru: Müteahhitin azli durumunda ayıp sorumluluğu ne olur?
Cevap: Ayıplı imalatların bedeli, yüklenicinin alacağından düşülür.
Soru: Sözleşmenin geriye etkili feshinde, üçüncü kişilerin durumu nasıl değerlendirilir?
Cevap: Geriye etkili fesihte, üçüncü kişiler korunmaz. Muhatapları yüklenicidir.
Soru: Arsa sahibinin arsa payını devretmemesi durumunda ne tür yaptırımlar uygulanır?
Cevap: Alacaklı temerrüdü hükümleri uygulanır ve sözleşmeden dönme hakkı gündeme gelir.
Soru: İskan izni alınamıyorsa, zamanaşımı süresi ne zaman başlar?
Cevap: İskan izni alınmadıkça, teslim gerçekleşmiş sayılmaz ve zamanaşımı başlamaz. Sözleşmede bu hususun açıkça belirtilmesi tarafların yararınadır.
Soru: Yüklenicinin inşaatı %85 tamamlaması durumunda arsa malikinin fesih durumu nasıl değerlendirilir?
Cevap: Yüklenicinin inşaatı %95 seviyesinde tamamlaması durumunda ileriye etkili fesih hükümleri uygulanır. Daha düşük seviyelerde geriye etkili fesih söz konusu olabilir.
Soru: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmemesi nasıl sonuçlar doğurur?
Cevap: Tapuya şerh edilmemesi halinde, üçüncü kişilere karşı sözleşmeden doğan haklar ileri sürülemez.
Soru: Yüklenicinin azledilmesine rağmen faaliyetlerine devam etmesi durumunda ne gibi hukuki yollara başvurabiliriz?
Cevap: Sözleşmenin feshedildiğine dair tespit davası açılabilir.
Soru: Arsa sahibinin ayıp veya proje aykırılığı ihbarı herhangi bir şekle tabi midir?
Cevap: Ayıp ihbarı şekle tabi değildir. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı yapılması tavsiye edilir.
Soru: İnşaat ruhsatının alınmasına ilişkin bir süre sözleşmede belirtilmemişse, bu süre nasıl belirlenir?
Cevap: Türk Borçlar Kanunu 473. madde gereği, işin yapımına başlama veya teslim süresi belirlenmezse, yükleniciye makul bir süre verilmesi gerekir. Sürenin geçirilmesi durumunda sözleşmenin feshine gidilebilir.
Soru: Müteahhit sözleşmeyi başka bir müteahhite devredebilir mi?
Cevap: Sözleşmede aksi bir hüküm bulunmuyorsa, Türk Borçlar Kanunu 205/10 hükmü gereğince, müteahhit sözleşmeyi başka bir müteahhite devredebilir. Ancak bu devir şartlarına uygun olarak yapılmalıdır.
Soru: Arsa sahibi, SGK primi, KDV gibi sorumluluklarının sözleşmede belirlenmesini isteyebilir mi?
Cevap: Evet, ihtilafa düşmemek adına sözleşmede bu hususların açıkça belirlenmesi daha sağlıklı olacaktır.

Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, karmaşık hukuki süreçler ve ihtilaflar içerebilir. Bu nedenle, sözleşme hazırlama aşamasından itibaren hukuki destek almak, ileride yaşanabilecek sorunların önüne geçmek açısından büyük önem taşır. Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak, bu alanda uzman avukatlarımızla her zaman yanınızdayız. Sizlere daha iyi hizmet verebilmek için sürekli olarak kendimizi geliştirmekte ve güncel hukuki gelişmeleri takip etmekteyiz.

Saygılarımızla,

Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu

Avukat Ayşenur Kocabaş ve Avukat Sena Demircan

Anahtar Kelimeler

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, İsimsiz Sözleşme, Çifte Tipli Karma Sözleşme, Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşme, Ödemezlik Defi, İfa İmkansızlığı, Temerrüt, Tapu Kütüğü, Şerh, Resmi Şekil, Yüklenici, Arsa Sahibi, Sadakat Borcu, Özen Borcu, İnşaat Ruhsatı, İskan İzni, Eser Sözleşmesi, Ayıp, Eksik İş, İlave İş, Cezai Şart, Yargıtay Kararları, Üçüncü Kişiler, Zamanaşımı, Fesih, Geriye Etkili Fesih, İleriye Etkili Fesih.



“`

AS Hukuk & Danışmanlık
AS Hukuk & Danışmanlık

AS Hukuk & Danışmanlık bürosu; Antalya Avukat, Muratpaşa Avukat, Antalya Ağır Ceza Avukatı, Antalya Boşanma Avukatı, Antalya Sözleşme Avukatı, Antalya Yabancı Avukatı, Antalya Mülteci Avukatı, Antalya İşçi Avukatı, Antalya Sigorta Avukatı, Antalya Tazminat Avukatı alanlarında hızlı ve etkin adaletin tecellisi amacıyla hizmet veren bir avukatlık ofisidir.

Makaleler: 210

Bir cevap bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Themes by WordPress