“`html
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Hukuki Süreçler ve Haklarınız
Değerli müvekkillerimiz, Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri konusundaki hukuki süreçleri ve haklarınızı anlamanıza yardımcı olmayı hedefliyoruz. Avukat Ayşenur Kocabaş ve Avukat Sena Demircan liderliğinde, bu karmaşık alanda size rehberlik etmek için buradayız.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Temel Kavramları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahiplerinin arsalarını yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği ve yüklenicinin de bağımsız bölümler inşa edip teslim etmeyi üstlendiği bir sözleşmedir. Bu sözleşme, kanunda açıkça tanımlanmamış olsa da, uygulamada ve doktrinde sıklıkla karşımıza çıkar.
Sözleşmenin Hukuki Niteliği
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu durum, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri uyarınca ödemezlik def’i, ifa imkansızlığı ve temerrüt gibi konularda her iki tarafın da haklarını korur. Ayrıca, bu sözleşme karma bir sözleşme olup, hem satış sözleşmesinin hem de eser sözleşmesinin özelliklerini taşır.
- Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşme: Her iki tarafın da yükümlülükleri bulunur.
- Çifte Tipi Karma Sözleşme: Hem satış hem de eser sözleşmesi özelliklerini barındırır.
- İsimsiz Sözleşme: Kanunda ayrıntılı olarak düzenlenmemiştir.
- Ani Edimli Sözleşme: Genellikle alacaklının ifa menfaatinin bir anda gerçekleşmesi esastır.
- Tapuya Şerh Edilebilir: Medeni Kanun 1009. maddesi uyarınca tapu kütüğüne şerh edilebilir.
Sözleşmenin Şekli ve Yapılışı
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, resmi şekle tabidir. Bu, sözleşmenin noter huzurunda yapılması gerektiği anlamına gelir. Ancak, uygulamada şekle uyulmadan yapılan sözleşmelerin, edimlerin ifa edilmesi durumunda geçerli kabul edildiği de görülmektedir. Bu durum, dürüstlük kuralı ve çelişkili davranış yasağı gibi ilkelerle açıklanır.
- Resmi Şekil Şartı: Noter huzurunda yapılması gereklidir.
- Şekle Aykırılığın Sonuçları: Edimlerin ifası halinde geçerlilik kazanabilir.
- Dürüstlük Kuralı: Şekil eksikliğini ileri sürmek dürüstlük kuralına aykırı olabilir.
Yüklenicinin Yükümlülükleri
Yüklenicinin temel yükümlülüğü, bağımsız bölümleri sözleşmeye uygun olarak yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Bunun yanı sıra, yüklenicinin sadakat ve özen borcu gibi diğer yükümlülükleri de bulunmaktadır.
- Bağımsız Bölümleri Yapıp Teslim Etme: Temel yükümlülük.
- Sadakat Borcu: İş sahibinin haklı menfaatlerini gözetmek.
- Özen Borcu: Basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken özeni göstermek.
- İnşaat Ruhsatı Alma: Genellikle yüklenici tarafından alınır.
- Yapı Kullanma İzni (İskan) Alma: Sözleşmede aksi belirtilmedikçe yüklenici sorumludur.
Arsa Sahibinin Yükümlülükleri
Arsa sahibinin temel yükümlülüğü ise, arsa paylarını yükleniciye devretmektir. Ayrıca, arsa üzerindeki hazırlık faaliyetlerini yerine getirmek de arsa sahibinin sorumluluğundadır.
- Arsa Paylarını Devretme: Temel yükümlülük.
- Hazırlık Faaliyetlerini Yerine Getirme: Arsa üzerindeki engelleri kaldırmak.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Uyuşmazlıklar ve Çözüm Yolları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde çeşitli uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir. Bu uyuşmazlıklar genellikle eksik işler, ayıplı imalatlar, gecikmeler veya sözleşmenin feshi gibi konularda yoğunlaşır.
Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu
Uygulamada, yüklenicinin arsa sahibinden devraldığı payları üçüncü kişilere devretmesi sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Yargıtay kararlarına göre, üçüncü kişilerin kazanımları arsa sahibinin hakları karşısında genellikle ikinci planda tutulur. Sözleşmenin feshi durumunda, üçüncü kişilerin hakları da olumsuz etkilenebilir.
- Yükleniciden Pay Alan Üçüncü Kişiler: Genellikle arsa sahibinin hakları önceliklidir.
- Alacağın Temliki: Yüklenicinin alacak hakkını devralan üçüncü kişiler, yüklenicinin sahip olduğu haklarla sınırlıdır.
- Tapu İptali ve Tescil Davası: Üçüncü kişilerin tapu kayıtları iptal edilip arsa sahibine devredilebilir.
Ayıp ve Eksik İşler
Ayıplı imalatlar, eksik işler ve yüzölçümü eksiklikleri gibi durumlar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde sıkça görülen sorunlardır. Bu tür durumlarda, haklarınızı korumak için profesyonel hukuki destek almanız önemlidir.
- Ayıplı İmalat: Yapılan işin sözleşmeye veya teknik standartlara uygun olmaması.
- Eksik İşler: Yapılması gereken işlerin tamamlanmaması.
- Yüzölçümü Eksikliği: Bağımsız bölümün planlanan büyüklükten daha küçük olması.
Sözleşmenin Feshi
Sözleşmenin feshi, tarafların haklarının korunması açısından önemlidir. Fesih, geriye etkili veya ileriye etkili olarak gerçekleşebilir. Fesih durumunda, tarafların karşılıklı olarak sahip oldukları haklar ve yükümlülükler farklılık gösterebilir.
- Geriye Etkili Fesih: Sözleşmenin başlangıcından itibaren ortadan kalkması.
- İleriye Etkili Fesih: Sözleşmenin geleceğe dönük olarak sonlandırılması.
- Fesih Süreci: Mahkeme kararı veya tarafların anlaşması ile gerçekleşebilir.
Cezai Şart ve Götürü Tazminat
Sözleşmede kararlaştırılan cezai şartlar ve götürü tazminatlar, tarafların haklarını korumak amacıyla önemlidir. Ancak, cezai şartların aşırı olması durumunda indirilmesi de mümkündür.
- Cezai Şart: Sözleşmenin ihlali durumunda ödenmesi kararlaştırılan bedel.
- Götürü Tazminat: İhlal sonucu ortaya çıkan zararın önceden belirlenmesi.
- Aşırı Cezai Şart: İndirilmesi talep edilebilir.
Yargıtay Kararları ve Güncel Yaklaşımlar
Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleriyle ilgili çeşitli kararlar vermektedir. Bu kararlar, özellikle sözleşmenin feshi, üçüncü kişilerin hakları ve zamanaşımı gibi konularda önemli rehberlik sağlamaktadır. Güncel Yargıtay kararlarını takip etmek, hukuki süreçlerde doğru adımlar atmanıza yardımcı olacaktır.
Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?
Arsa sahiplerinin arsa paylarını devretmeyi üstlendiği ve yüklenicinin de bağımsız bölümler inşa edip teslim etmeyi taahhüt ettiği bir sözleşmedir.
Sözleşme hangi şekilde yapılmalıdır?
Resmi şekilde, yani noter huzurunda yapılması gereklidir.
Yüklenicinin temel yükümlülükleri nelerdir?
Bağımsız bölümleri yapıp teslim etmek, sadakat ve özen borcunu yerine getirmek ve gerekli izinleri almaktır.
Arsa sahibinin yükümlülükleri nelerdir?
Arsa paylarını devretmek ve arsa üzerindeki hazırlık faaliyetlerini yerine getirmektir.
Sözleşme tapuya şerh edilebilir mi?
Evet, Medeni Kanun 1009. maddesi gereği tapuya şerh edilebilir.
Üçüncü kişilerin durumu nedir?
Yükleniciden pay alan üçüncü kişilerin hakları, arsa sahibinin hakları karşısında genellikle ikinci planda tutulur.
Sözleşme nasıl feshedilir?
Mahkeme kararı veya tarafların anlaşması ile feshedilebilir. Fesih, geriye veya ileriye etkili olabilir.
Ayıplı ve eksik işlerde haklarım nelerdir?
Ayıplı ve eksik işlerin giderilmesini, tazminat talep etme veya sözleşmeyi feshetme hakkınız vardır.
İskan izni alınmaması durumunda ne olur?
İskan izni alınmaması durumunda, teslim gerçekleşmiş sayılmaz ve zamanaşımı süresi başlamaz.
Sözleşmedeki cezai şart ve götürü tazminatlar ne anlama gelir?
Sözleşmenin ihlali halinde ödenmesi kararlaştırılan bedellerdir. Aşırı cezai şartlar indirilmesi mümkündür.
Yüklenicinin azledilmesi ne anlama gelir?
Yüklenicinin yapması gereken işlemlere engel olunmasıdır. Sözleşmenin feshi tartışması yapılabilir.
Bitirme oranı hangi tarihe göre dikkate alınır?
Fesih yapıldığı andaki fiziki gerçekleşme oranına göre dikkate alınır.
Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri konusundaki tüm sorularınız ve hukuki ihtiyaçlarınız için yanınızdayız. Uzman avukatlarımız Ayşenur Kocabaş ve Sena Demircan ile iletişime geçerek, size özel çözümlerden yararlanabilirsiniz.
Anahtar Kelimeler
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hukuk, inşaat hukuku, avukat, Antalya, Ayşenur Kocabaş, Sena Demircan, sözleşme, yüklenici, arsa sahibi, tapu, şerh, fesih, ayıp, eksik iş, üçüncü kişi, iskan, cezai şart, götürü tazminat, Yargıtay.
“`