## Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Kapsamlı Bir Rehber
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem arsa sahipleri hem de müteahhitler için karmaşık hukuki süreçleri içerir. Bu kapsamlı rehber, sözleşmenin temel unsurlarını, olası sorunları ve çözüm yollarını açıklayarak müvekkillerimizin bu konuda daha bilgili kararlar almalarına yardımcı olmayı amaçlamaktadır.
### Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı ve Özellikleri
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasının üzerinde yapılacak inşaat karşılığında müteahhite arsa payı devretmeyi kabul ettiği bir sözleşmedir. Finansman sıkıntısı yaşayan arsa sahipleri için alternatif bir çözüm sunar. Bu sözleşme, taşınmaz satış sözleşmesi ve eser sözleşmesi unsurlarını birleştirir, ancak Türk Medeni Kanunu’nda açıkça tanımlanmamıştır. Yine de, uygulamada yaygın olarak kullanılan ve kabul gören bir sözleşme türüdür. İnşaatın, imar mevzuatına uygun bir taşınmazda yapılması şarttır. İnşaat başlangıcından sonra imar yasağı gibi durumlarda ifa imkansızlığı söz konusu olabilir. Sözleşmenin resmi şekilde (genellikle noter huzurunda) düzenlenmesi önemlidir.
### Arsa Sahipleri ve Sözleşme Tarafları
Birden fazla arsa sahibi olması durumunda, her bir malik, arsa payı oranında sözleşmenin tarafı olur ve hak ve yükümlülük sahibi olur. Mirasçılar gibi farklı yerlerde bulunan arsa sahipleri için vekaletname ile sözleşmenin imzalanması mümkündür. Birden fazla parselin birleştirilerek inşaat yapılması durumunda ise, birleşen parsellerin tüm malikleri sözleşmeye taraf olurlar. Bu durum, kanunda düzenlenen sözleşmelerin farklı şekilde bir araya geldiği “karma sözleşme” olarak değerlendirilir. Yargıtay, sözleşmenin yorumlanmasında “piyaz metodu”nu (her sözleşme türüne ait hükümlerin kendi niteliğine göre uygulanması) esas alır.
### Sözleşmenin Şekli ve Hukuki Geçerliliği
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin noter huzurunda düzenlenmesi, şekil şartına uygunluk açısından önemlidir. Yazılı şekilde yapılan ancak noter onaylı olmayan sözleşmeler geçersiz olabilir. Ancak, yüzde 90 ve üzeri ifa edilmiş bir sözleşmede, şekil aykırılığının ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir. Bu durum, tarafların iyi niyetle hareket etmesi ve karşı tarafa güven vermesi halinde geçerli olabilir. Sözleşmede ceza koşullarının da noter huzurunda düzenlenmesi gerekir.
### Yüklenicinin Borçları ve Teslim Borcu
Yüklenicinin temel borcu, arsa üzerinde inşaatı tamamlayıp arsa sahibine teslim etmektir. Teslim, genellikle anahtar teslimi şeklinde gerçekleşir ve yapı kullanma ruhsatının alınmasını da içerir. Teslim borcunun ifası için, binanın imar mevzuatına uygun olması ve SGK ve vergi borçlarının ödenmiş olması gerekir. Yapı Kayıt Belgesi’nin alınması, özellikle geçmiş yıllarda yapılmış inşaatlar için önemli bir husustur. Yargıtay kararları, Yapı Kayıt Belgesi’nin alınmasının binanın yasallığını sağladığı, ancak sözleşmeye aykırı imalatlar durumunda yüklenicinin arsa payını talep etmesini engellemediği yönündedir.
### İfa Süresi, Temerrüt ve Haklı Gecikme
Sözleşmede belirlenen ifa süresi, ruhsat alma, temel atma gibi aşamalara bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Yüklenicinin ifa süresini aşması temerrüt teşkil eder ve arsa sahibi gecikme tazminatı talep edebilir. Ancak, yüklenicinin haklı bir gecikme sebebi göstermesi durumunda (örneğin, arsa sahibinin gerekli izinleri zamanında vermemesi, malzeme temininde gecikme) temerrüt söz konusu olmaz. İhtar, temerrüt için gereklidir ancak tacirler arasında yapılacak işlemler için farklı şekiller de geçerli olabilir.
### İfa İmkansızlığı ve Sözleşmeden Dönme
İfa imkansızlığı, inşaatın başlangıcında veya sonrasında ortaya çıkabilir (örneğin, imar yasağı, sit alanı tespiti, tarihi eser bulunması). Geçici ifa imkansızlığı durumunda, sözleşme sona ermez, ancak kalıcı ifa imkansızlığı sözleşmenin feshedilmesine neden olabilir. Yüklenicinin ölümü veya iş göremez hale gelmesi de sözleşmenin sona ermesine yol açabilir, ancak bu durum nadiren gerçekleşir.
### Alacağın İfası ve Arsa Payının Devri
Arsa payı devri, genellikle kademeli olarak yapılır. Arsa sahibinin ödeme güçlüğü yaşaması durumunda, yüklenici ifadan kaçınabilir veya teminat talep edebilir. Yüklenicinin alacağını güvence altına alması için, arsa payının tamamının veya bir kısmının devredilmesi söz konusu olabilir.
### Aynen İfa, Tazminat ve Sözleşmeden Dönme Hakkı
Arsa sahibinin, yüklenicinin temerrüdü durumunda, aynen ifa talep etme, gecikme tazminatı talep etme, sözleşmeden dönme ve menfi zararını talep etme hakları vardır. Aynen ifa talebi, inşaatın büyük oranda tamamlanmış olması durumunda daha olasıdır. 113. madde uyarınca, arsa sahibi inşaatı üçüncü bir kişiye yaptırabilir ve masrafları yükleniciden talep edebilir. Yüklenicinin ödeme gücü yoksa, mahkeme tarafından arsa paylarının satışı yoluyla inşaatın tamamlanması sağlanabilir.
### Ek Süre ve Sonuçlar
Sözleşmede ek süre hükümleri bulunması durumunda, yüklenici ek süre talep edebilir. Ek süre verilmemesi durumunda, arsa sahibi gecikme tazminatı, sözleşmeden dönme ve menfi zararını talep edebilir.
**Anahtar Kelimeler:** Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, inşaat sözleşmesi, taşınmaz satış sözleşmesi, eser sözleşmesi, noter onaylı sözleşme, imar mevzuatı, yapı kullanma ruhsatı, yapı kayıt belgesi, temerrüt, ifa imkansızlığı, gecikme tazminatı, aynen ifa, sözleşmeden dönme, hakkın kötüye kullanılması, arsa payı devri, teminat, tazminat, 113. madde, piyaz metodu.