“`html
Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri: Müvekkillerimiz İçin Kapsamlı Bir Rehber
Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak, müvekkillerimizin gayrimenkul hukuku alanındaki tüm ihtiyaçlarını karşılamak için buradayız. Bu makalede, Antalya Avukat Ayşenur Kocabaş ve Avukat Sena Demircan önderliğinde, gayrimenkul değerleme süreçlerine ve dikkat edilmesi gereken önemli hususlara odaklanacağız. Gayrimenkul değerlemesi, özellikle alım-satım, kamulaştırma, miras ve boşanma gibi süreçlerde kritik bir rol oynamaktadır. Bu nedenle, doğru ve güvenilir bir değerleme yapmak, müvekkillerimizin haklarını korumak için esastır.
Ticari Gayrimenkul Değerlemesi: Dükkan ve Mağaza Örnekleri
Ticari gayrimenkullerin değerlemesinde, özellikle dükkan ve mağazalarda, piyasa verilerinin toplanması büyük önem taşır. Bölgedeki kira oranları ve emsal satış fiyatları, değerlemenin temelini oluşturur. Ancak, dikkat edilmesi gereken en önemli noktalardan biri, sözleşme kirası ile piyasa kirası arasındaki farktır. Örneğin, yan yana bulunan iki dükkanın fiziksel özellikleri aynı olsa bile, farklı kira sözleşmeleri nedeniyle farklı değerlere sahip olabilirler. Bu nedenle, cari piyasa kirası her zaman dikkate alınmalıdır.
Gelir Yönteminin Önemi
Gelir yöntemi, özellikle gelir getirme potansiyeli yüksek ticari ünitelerin değerlemesinde başat bir yöntemdir. Bu yöntemde, gayrimenkulün potansiyel gelirleri ve piyasadaki benzer gayrimenkullerin çarpanları dikkate alınır. Piyasa katılımcılarıyla yapılan görüşmeler sonucu, dükkanların değerinin, aylık kiralarının belirli bir katı olduğu belirlenebilir. Örneğin, bir dükkanın piyasa değeri, aylık kirasının 200 katı olarak hesaplanabilir.
Özel Durumlar: Uzun Süreli Kira Sözleşmeleri
Özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, değerleme süreci daha karmaşık hale gelir. Örneğin, aynı caddede bulunan iki mağazadan birinin 10 yıllık kırılmaz bir kira sözleşmesi olması, değerini önemli ölçüde etkiler. Bu durumda, sadece fiziksel özellikler değil, kira şerhi gibi hukuki unsurlar da dikkate alınmalıdır. Bu, gayrimenkulün değerini belirlerken sadece beton yığınını değil, aynı zamanda ona eşlik eden hakları da değerlendirmemiz gerektiği anlamına gelir.
Büyük Ölçekli Yapıların Değerlemesi: Otel ve AVM’ler
Oteller, AVM’ler ve yat limanları gibi büyük ölçekli yapıların değerlemesinde de gelir yöntemi sıklıkla kullanılır. Bu tür yapıların satış verileri çoğu zaman yeterli olmadığı için, gelir çarpanlarına odaklanmak daha doğru bir yaklaşımdır. Burada, brüt kazançlardan operasyonel giderler ve vergiler düşüldükten sonra elde edilen net nakit akışı dikkate alınır. Bu net akış, iskonto edilmiş nakit akışı yöntemi ile bugünkü değere indirgenir.
Tarım Arazileri ve Gelir Yöntemi
Türkiye’de gelir yönteminin en çok kullanıldığı alanlardan biri de tarım arazilerinin değerlemesidir. Kamulaştırma kanununda da belirtildiği gibi, tarım arazilerinin değerlemesinde ekim, dikim ve hasılat gibi unsurlar göz önünde bulundurulur. Net hasıla üzerinden hesaplamalar yapılırken, o bölgenin ürün gamı ve piyasa koşulları dikkate alınmalıdır. Örneğin, kiraz bahçelerinin değerlemesinde, piyasaya ilk çıkan kirazların değeri ile sonra çıkanların değeri farklılık gösterebilir. Bu da bölgedeki iklimsel ve piyasa şartlarının değerleme üzerindeki etkisini gösterir.
Karma Kullanımlı Gayrimenkuller ve Değerleme
Karma kullanımlı gayrimenkuller, örneğin alt katında dükkanlar bulunan bir otel, farklı değerleme yöntemlerinin bir arada kullanılmasıyla değerlendirilebilir. Otelin gelirleri ve operasyonel karları gelir yaklaşımıyla hesaplanırken, altındaki dükkanlar benzer ticari ünitelerle karşılaştırılarak değerlenebilir. Benzer şekilde, AVM, otel, rezidans ve ofis alanlarını içeren büyük komplekslerde de her bir bölüm için uygun değerleme yöntemleri ayrı ayrı uygulanır.
En İyi ve En Verimli Kullanım
Gayrimenkul değerlemesinde en iyi ve en verimli kullanım kavramı çok önemlidir. Gelir getiren bir mülkün değerini belirlerken, o mülkün mevcut kullanımının en iyi ve verimli olup olmadığı sorgulanmalıdır. Eğer mülk, mevcut kullanımında piyasayı temsil etmiyorsa ve en iyi potansiyelini yansıtmıyorsa, farklı bir değerleme yöntemi kullanılmalıdır. Örneğin, büyük bir şehirde, ulaşım aksı üzerinde yer alan bir inşaat malzemeleri mağazası, aslında o bölgedeki arazi değerini tam olarak yansıtmıyor olabilir. Bu durumda, arazinin boş olarak değerlendirilmesi ve üzerindeki yapının yıkım maliyetinin değerden düşülmesi gerekebilir.
Hukuki Haklar ve Değerleme
Gayrimenkul değerlemesinde sadece fiziksel özellikler değil, aynı zamanda hukuki haklar da dikkate alınmalıdır. Üst hakkı, intifa hakkı ve irtifak hakları gibi unsurlar, gayrimenkulün değerini önemli ölçüde etkileyebilir. Bu hakların kullanım süresi ve sağlayacağı faydalar, dikkatle incelenerek değerlemeye yansıtılmalıdır. Örneğin, bir otelin üst hakkının bitimine kalan süre, o otelin değerini belirlerken dikkate alınması gereken en önemli faktörlerden biridir.
Geçmiş Tarihli Değerlemeler ve Pazar Kanıtları
Geçmiş tarihli değerlemelerde, günümüzdeki verilerin geçmişe endekslenmesi yerine, o tarihteki pazar kanıtlarına ulaşılması önemlidir. Bu nedenle, gazete ilanları, eski değerleme raporları ve emlakçılarla yapılan görüşmeler gibi yöntemler kullanılabilir. Özellikle geçmiş tarihli veriler için, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın konut fiyat endeksi gibi güvenilir kaynaklar da değerlendirilebilir. Enflasyon endekslemesi genellikle doğru sonuçlar vermez.
Hisseli Gayrimenkuller ve Değerleme
Hisseli gayrimenkullerin değerlemesinde, hissenin orantısal olarak değerlenmesi önemlidir. Yani, bir gayrimenkulün tümünün değerini hesaplayıp, hisseye düşen payı belirlemek yerine, piyasada hisselerin nasıl işlem gördüğü incelenmelidir. Özellikle Rıza’en olmayan durumlarda, bu yaklaşım daha doğru sonuçlar verecektir.
Sıkça Sorulan Sorular
Sıkça Sorulan Sorular
Bir gayrimenkulün kendisi satış görmüşse, emsal olarak kabul edilebilir mi?
Evet, eğer açık bir piyasada ve basiretli kişiler arasında gerçek bir alışveriş yapılmışsa, gayrimenkulün kendisi de emsal olarak kabul edilebilir.
Vakıf kiracısının kira bedeli, özel mülkiyet için emsal teşkil eder mi?
Vakfın kira bedeli, benzer dükkanların piyasa bedeli ile uyumluysa emsal olabilir. Ancak vakıf kiraları piyasa kirasının altında ise, gerekli düzeltmeler yapılmalıdır.
İcra yoluyla satılan bir gayrimenkul, emsal olarak kabul edilebilir mi?
Cebri icra yoluyla satılan gayrimenkuller, açık artırmaya katılım ve rekabet koşulları dikkate alınarak emsal olabilir. Ancak, düşük katılım ve zorlama altında yapılan satışlar emsal olamaz.
İmar planında ticari alan olmayan, konut alanında veya spor alanında ticari bir işletme varsa ne yapılır?
Piyasanın onu nasıl kabul ettiği incelenir. Satmaya kalktığınızda kim kaç para verir buna bakmak daha önemlidir. Şekilcilikten kaçınmak gerekir.
Asma katlı bir dükkan ile asma katsız bir dükkan arasında değer oranı ne olmalıdır?
Bölgedeki emsaller incelenerek bir değer tespit edilmelidir. Genelde asma kata zemin katın 1/3’ü değer verilir ancak asma katın kullanımı önemlidir.
Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu
Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak, Avukat Ayşenur Kocabaş ve Avukat Sena Demircan liderliğinde, gayrimenkul hukuku alanındaki tüm sorularınız ve ihtiyaçlarınız için yanınızdayız. Hukuki süreçlerinizi doğru ve güvenilir bir şekilde yönetmek için bize ulaşmaktan çekinmeyin.
Anahtar Kelimeler
Gayrimenkul Değerleme, Ticari Gayrimenkul, Gelir Yöntemi, Piyasa Kirası, Sözleşme Kirası, Kira Şerhi, İskonto Edilmiş Nakit Akışı, Tarım Arazileri, Karma Kullanım, En İyi ve En Verimli Kullanım, Üst Hakkı, İntifa Hakkı, İrtifak Hakları, Pazar Kanıtları, Geçmiş Tarihli Değerleme, Hisseli Gayrimenkul, Kamulaştırma, Antalya Avukat, Ayşenur Kocabaş, Sena Demircan, Antalya AS Hukuk
“`