Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Tam Bir Rehber
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk hukuk sistemine özgü, arsa sahibi ve yüklenici arasında yapılan karma bir sözleşmedir. Bu kapsamlı rehberde, sözleşmenin inceliklerini, hukuki boyutlarını ve olası riskleri ele alacağız.
Sözleşmenin Doğuşu ve Tanımı
Kentsel göç ve konut ihtiyacının artmasıyla ortaya çıkan bu sözleşme tipi, arsa sahibinin mali gücünün yetersiz olması ve yüklenicinin arsa paylarını satarak finansman sağlama isteğinden doğmuştur. “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” terimi, gayrimenkul satış vaadi, taşınmaz karşılığı inşaat sözleşmesi gibi farklı isimlerle de anılabilir, ancak Medeni Kanun’un 1009. maddesi ve uygulamada yaygın olarak kullanılan terim “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”dir.
Sözleşmenin Temel Unsurları
Bu sözleşme, eser sözleşmesi ve taşınmaz satış sözleşmesi unsurlarını bir araya getirir. Yüklenici, bağımsız bölümler inşa eder ve teslim ederken, arsa sahibi karşılığında arsa payını devreder. Uygulamada eser sözleşmesi ve taşınmaz satışına ilişkin hükümler, inşaat sözleşmesinin bünyesine uygun düştüğü ölçüde uygulanır. İnşaatın büyük bir kısmı tamamlanmışsa, hakkaniyete göre dönme hakkı da söz konusu olabilir.
Sözleşme Türleri
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri farklı şekillerde yapılabilir:
- Tamamı Başlangıçta Devir: Yükleniciye, sözleşme başlangıcında arsa payının tamamı veya bir kısmı devredilir.
- Kısım Kısım Devir: İnşaatın belirli aşamalarına ulaşılmasıyla birlikte arsa payları kısım kısım devredilir. Bu yöntem, riskleri azaltmak için tercih edilebilir, ancak her aşamada devredilen payın, yapılan işe tam olarak karşılık gelmesi garanti değildir.
Arsa Payı Paylaşımı
Arsa payı paylaşımı, projedeki bağımsız bölümlerin dağılımına göre belirlenir. Ancak, pay oranları her zaman yapının gerçek değerini yansıtmayabilir. Lüks dairelerin veya işyerlerinin daha yüksek bir değere sahip olması nedeniyle, yüzdelik oranlar yanıltıcı olabilir. Bu nedenle, tarafların gerçekte ne üzerinde anlaştığının dikkatlice belirlenmesi önemlidir.
İmar Durumu ve Hukuki Zorluklar
Arsanın imar durumu, sözleşmenin geçerliliği için kritik öneme sahiptir. İnşaata elverişli olmayan bir arsa üzerinde yapılan sözleşme, başlangıçta imkansızlıktan dolayı geçersiz olabilir. İmar planlarındaki değişiklikler de sözleşmeyi etkileyebilir. İnşaat yasağı getirilmesi durumunda, kusursuz ifa imkansızlığı sebebiyle sözleşme geçersiz hale gelebilir.
Çoklu Arsa Sahipleri ve Oybirliği
Birden fazla arsa malikinin olduğu durumlarda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılması için oybirliği gereklidir. Oybirliğinin sağlanamaması halinde, azınlıktaki malikleri sözleşmeye zorlamak mümkün değildir. Kentsel dönüşüm projeleri bu kuralın istisnasını oluşturur.
Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapılar
6306 sayılı Kanun uyarınca riskli alanlarda yapılan kentsel dönüşüm projelerinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri farklı bir boyuta sahiptir. Riskli yapı kararının alınması için karot testleri ve teknik incelemeler yapılır. Bu kararlara itiraz edilebilir. Yıkılıp yeniden yapılanma sürecinde, arsa payı oranlarının üçte ikisinin onayıyla sözleşme yapılabilir. Azınlıktaki malikler, 15 günlük süre içinde sözleşmeyi imzalamazlarsa, payları satılabilir.
Sözleşmenin Resmi Şekil Şartı ve Noterlik
Taşınmaz payı devrini içerdiği için sözleşmenin noter huzurunda düzenlenmesi gerekir. Ancak, uygulamada sözleşmelerin tamamı noter tarafından düzenlenmeyebilir. Noterler, tarafların ayırt etme gücüne sahip olduğundan emin olmak için sağlık raporu isteyebilirler. Sözleşmenin resmi şekilde yapılması, tarafların haklarını koruma açısından önemlidir.
Sözleşmenin Değiştirilmesi
Sözleşmenin değiştirilmesi de resmi şekilde yapılmalıdır. Adi yazılı şekilde yapılan değişiklikler geçersiz olabilir. Örneğin, cezai şartların eklenmesi veya arsa payı oranlarının değiştirilmesi gibi durumlarda noter tasdiki şarttır.
Şekil Eksikliği ve Hakkın Kötüye Kullanılması
Sözleşmenin şekil şartlarına uyulmaması halinde, sözleşmenin geçersizliği ileri sürülebilir. Ancak, Yargıtay, inşaatın büyük bir kısmının tamamlanması durumunda, şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması teşkil edebileceğini belirtmiştir.
İhtiyati Tedbir Kararları
Sözleşmeden doğan anlaşmazlıklarda, ihtiyati tedbir kararı almak her zaman kolay değildir. Mahkemeler, somut olaya ve ihtiyati tedbirin gerekliliğine göre karar verirler. İnşaatın durdurulması gibi ihtiyati tedbir kararlarının alınması, özellikle büyük şehirlerde daha zor olabilir.
Sonuç
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karmaşık ve riskli olabilir. Bu rehber, sözleşmenin temel unsurlarını, olası sorunları ve hukuki çözüm yollarını açıklamaktadır. Ancak, her somut olay kendine özgüdür ve profesyonel hukuki danışmanlık alınması önerilir.
“`