Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Tam Bir Rehber

```json { "başlık": "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Riskleri Azaltın, Haklarınızı Koruyun!", "etiketler": ["arsa payı karşılığı inşaat", "inşaat sözleşmesi", "gayrimenkul", "hukuk", "Türk hukuku", "imar", "kentsel dönüşüm", "riskli yapı", "noter", "tapu"], "alıntı": "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerindeki hukuki incelikleri, olası riskleri ve başarılı bir süreç için izlenmesi gereken adımları öğrenin. Bu kapsamlı rehber, sözleşmenin her aşamasında sizi bilgilendirecek ve haklarınızı korumada yardımcı olacaktır." } ```

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Tam Bir Rehber

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk hukuk sistemine özgü, arsa sahibi ve yüklenici arasında yapılan karma bir sözleşmedir. Bu kapsamlı rehberde, sözleşmenin inceliklerini, hukuki boyutlarını ve olası riskleri ele alacağız.

Sözleşmenin Doğuşu ve Tanımı

Kentsel göç ve konut ihtiyacının artmasıyla ortaya çıkan bu sözleşme tipi, arsa sahibinin mali gücünün yetersiz olması ve yüklenicinin arsa paylarını satarak finansman sağlama isteğinden doğmuştur. “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” terimi, gayrimenkul satış vaadi, taşınmaz karşılığı inşaat sözleşmesi gibi farklı isimlerle de anılabilir, ancak Medeni Kanun’un 1009. maddesi ve uygulamada yaygın olarak kullanılan terim “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”dir.

Sözleşmenin Temel Unsurları

Bu sözleşme, eser sözleşmesi ve taşınmaz satış sözleşmesi unsurlarını bir araya getirir. Yüklenici, bağımsız bölümler inşa eder ve teslim ederken, arsa sahibi karşılığında arsa payını devreder. Uygulamada eser sözleşmesi ve taşınmaz satışına ilişkin hükümler, inşaat sözleşmesinin bünyesine uygun düştüğü ölçüde uygulanır. İnşaatın büyük bir kısmı tamamlanmışsa, hakkaniyete göre dönme hakkı da söz konusu olabilir.

Sözleşme Türleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri farklı şekillerde yapılabilir:

  • Tamamı Başlangıçta Devir: Yükleniciye, sözleşme başlangıcında arsa payının tamamı veya bir kısmı devredilir.
  • Kısım Kısım Devir: İnşaatın belirli aşamalarına ulaşılmasıyla birlikte arsa payları kısım kısım devredilir. Bu yöntem, riskleri azaltmak için tercih edilebilir, ancak her aşamada devredilen payın, yapılan işe tam olarak karşılık gelmesi garanti değildir.

Arsa Payı Paylaşımı

Arsa payı paylaşımı, projedeki bağımsız bölümlerin dağılımına göre belirlenir. Ancak, pay oranları her zaman yapının gerçek değerini yansıtmayabilir. Lüks dairelerin veya işyerlerinin daha yüksek bir değere sahip olması nedeniyle, yüzdelik oranlar yanıltıcı olabilir. Bu nedenle, tarafların gerçekte ne üzerinde anlaştığının dikkatlice belirlenmesi önemlidir.

İmar Durumu ve Hukuki Zorluklar

Arsanın imar durumu, sözleşmenin geçerliliği için kritik öneme sahiptir. İnşaata elverişli olmayan bir arsa üzerinde yapılan sözleşme, başlangıçta imkansızlıktan dolayı geçersiz olabilir. İmar planlarındaki değişiklikler de sözleşmeyi etkileyebilir. İnşaat yasağı getirilmesi durumunda, kusursuz ifa imkansızlığı sebebiyle sözleşme geçersiz hale gelebilir.

Çoklu Arsa Sahipleri ve Oybirliği

Birden fazla arsa malikinin olduğu durumlarda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılması için oybirliği gereklidir. Oybirliğinin sağlanamaması halinde, azınlıktaki malikleri sözleşmeye zorlamak mümkün değildir. Kentsel dönüşüm projeleri bu kuralın istisnasını oluşturur.

Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapılar

6306 sayılı Kanun uyarınca riskli alanlarda yapılan kentsel dönüşüm projelerinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri farklı bir boyuta sahiptir. Riskli yapı kararının alınması için karot testleri ve teknik incelemeler yapılır. Bu kararlara itiraz edilebilir. Yıkılıp yeniden yapılanma sürecinde, arsa payı oranlarının üçte ikisinin onayıyla sözleşme yapılabilir. Azınlıktaki malikler, 15 günlük süre içinde sözleşmeyi imzalamazlarsa, payları satılabilir.

Sözleşmenin Resmi Şekil Şartı ve Noterlik

Taşınmaz payı devrini içerdiği için sözleşmenin noter huzurunda düzenlenmesi gerekir. Ancak, uygulamada sözleşmelerin tamamı noter tarafından düzenlenmeyebilir. Noterler, tarafların ayırt etme gücüne sahip olduğundan emin olmak için sağlık raporu isteyebilirler. Sözleşmenin resmi şekilde yapılması, tarafların haklarını koruma açısından önemlidir.

Sözleşmenin Değiştirilmesi

Sözleşmenin değiştirilmesi de resmi şekilde yapılmalıdır. Adi yazılı şekilde yapılan değişiklikler geçersiz olabilir. Örneğin, cezai şartların eklenmesi veya arsa payı oranlarının değiştirilmesi gibi durumlarda noter tasdiki şarttır.

Şekil Eksikliği ve Hakkın Kötüye Kullanılması

Sözleşmenin şekil şartlarına uyulmaması halinde, sözleşmenin geçersizliği ileri sürülebilir. Ancak, Yargıtay, inşaatın büyük bir kısmının tamamlanması durumunda, şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması teşkil edebileceğini belirtmiştir.

İhtiyati Tedbir Kararları

Sözleşmeden doğan anlaşmazlıklarda, ihtiyati tedbir kararı almak her zaman kolay değildir. Mahkemeler, somut olaya ve ihtiyati tedbirin gerekliliğine göre karar verirler. İnşaatın durdurulması gibi ihtiyati tedbir kararlarının alınması, özellikle büyük şehirlerde daha zor olabilir.

Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karmaşık ve riskli olabilir. Bu rehber, sözleşmenin temel unsurlarını, olası sorunları ve hukuki çözüm yollarını açıklamaktadır. Ancak, her somut olay kendine özgüdür ve profesyonel hukuki danışmanlık alınması önerilir.

“`

AS Hukuk & Danışmanlık
AS Hukuk & Danışmanlık

AS Hukuk & Danışmanlık bürosu; Antalya Avukat, Muratpaşa Avukat, Antalya Ağır Ceza Avukatı, Antalya Boşanma Avukatı, Antalya Sözleşme Avukatı, Antalya Yabancı Avukatı, Antalya Mülteci Avukatı, Antalya İşçi Avukatı, Antalya Sigorta Avukatı, Antalya Tazminat Avukatı alanlarında hızlı ve etkin adaletin tecellisi amacıyla hizmet veren bir avukatlık ofisidir.

Makaleler: 210

Bir cevap bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Themes by WordPress