Hükmün Açıklanmasının Geri Bırakılması (Anayasa Mahkemesi’nin Kararı Işığında)

```html

Yeni Arabuluculuk Çeşitleri ve Kat Mülkiyeti Hukuku

Etiketler: Arabuluculuk, Kat Mülkiyeti, Hukuk, Dava Şartları, Avukat, Yönetici, Genel Kurul

Özet: Bu blog yazısı, 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren yeni arabuluculuk çeşitlerinin kat mülkiyeti hukukuna etkisini ele alıyor. Avukat Şeref Kısacık'ın katılımıyla gerçekleşen canlı yayında, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğun uygulanabilirliği, yöneticinin taraf sıfatı, genel kurulun rolü ve dava şartları detaylı olarak inceleniyor. Yayın, kat mülkiyeti hukukunun temel kavramlarında bile anlaşmazlıkların yaşandığı, uzman hukukçu ve hakim sayısının azlığı gibi sorunlara değinirken, arabuluculuğun alternatif bir çözüm yöntemi olarak önemini vurguluyor. Özellikle tek parselde kurulu siteler ile birden çok parselde kurulu siteler arasındaki farklar, kooperatif yönetimleri ve toprak tapulu sitelerdeki durumlar ayrıntılı bir şekilde açıklanıyor. Ayrıca, yönetim planı iptal davaları, arsa payı düzeltme davaları, ortak gider alacakları ve yöneticinin yetki sınırları gibi konular da ele alınıyor. Yazı, arabuluculuk sürecinde taraf teşkilinin zorluklarına ve arabulucunun yapması gereken araştırmalara dikkat çekiyor. Son olarak, kat mülkiyetiyle ilgili sık karşılaşılan uyuşmazlık türleri ve bunların arabuluculuk yoluyla çözüm olanakları tartışılıyor.

```



Kat Mülkiyeti Hukukunda Arabuluculuk ve Yeni Uygulamalar

Kat Mülkiyeti Hukukunda Arabuluculuk: Yeni Dönem, Yeni Uygulamalar

Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak, kıymetli müvekkillerimiz ve meslektaşlarımız için kat mülkiyeti hukukunda arabuluculuk sürecindeki yeni gelişmeleri ve merak edilenleri derledik. Avukat Ayşenur Kocabaş ve Avukat Sena Demircan’ın katkılarıyla hazırlanan bu kapsamlı makalede, arabuluculuk süreçlerine ilişkin tüm detayları bulabilirsiniz.

Arabuluculuk Sürecinde Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları

1 Eylül 2023 itibarıyla hukuk hayatımıza giren yeni arabuluculuk çeşitleri ile birlikte, özellikle kat mülkiyeti hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar arabuluculuk dava şartı kapsamına alınmıştır. Bu yeni dönemde, hem arabulucular hem de taraf vekilleri olarak bizlerin bilmesi gereken birçok önemli nokta bulunmaktadır. Kat mülkiyeti hukukunun karmaşıklığı ve uyuşmazlıkların çokluğu göz önüne alındığında, bu süreçlerin etkin bir şekilde yönetilmesi büyük önem taşımaktadır.

Toplu Yaşam Alanları ve Uyuşmazlıklar

Kentleşmenin artmasıyla birlikte, apartmanlar, siteler ve toplu yaşam alanları hayatımızın vazgeçilmez bir parçası haline geldi. Bu alanlarda yaşanan sorunlar da giderek artış göstermektedir. Özellikle kira ve kat mülkiyeti konularında sıkça karşılaşılan uyuşmazlıklar, evcil hayvan beslenmesi, halı silkeleme, yönetici seçimi, otopark paylaşımı gibi birçok farklı alanı kapsamaktadır. Bu uyuşmazlıklar sadece insan ilişkilerini değil, aynı zamanda iş hukuku, sigorta hukuku, medeni hukuk, borçlar hukuku, icra iflas hukuku, kişisel verilerin korunması hukuku, iş sağlığı ve güvenliği gibi birçok farklı hukuk alanını da ilgilendirmektedir.

Arabuluculuk Neden Önemli?

Kat mülkiyeti hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda uzman hukukçu sayısının azlığı, uzman mahkemelerin ve hakimlerin bulunmaması, yargılama süreçlerinin uzun sürmesi gibi nedenlerle, alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemi olarak arabuluculuk önemli bir rol oynamaktadır. Arabuluculuk, toplu yaşam alanlarında çıkan uyuşmazlıkların daha hızlı ve adil bir şekilde çözülmesine olanak sağlamaktadır. Ancak bu süreçte dikkat edilmesi gereken bazı temel kavramlar ve uygulamalar bulunmaktadır.

Arabuluculuk Kapsamına Giren ve Girmeyen Uyuşmazlıklar

Her uyuşmazlık arabuluculuğa uygun değildir. Öncelikle, bir uyuşmazlığın kat mülkiyeti hukukuna tabi olup olmadığına bakmak gerekmektedir. Örneğin, tek parselde kurulu sitelerdeki uyuşmazlıklar genellikle arabuluculuğa tabidir. Ancak birden çok parselde kurulu sitelerde, toplu yapı yönetimine geçilmemişse ve tapuda bu belirtilmemişse kat mülkiyeti hükümleri uygulanmaz ve arabuluculuğa başvurmak dava şartı sayılmaz. Kooperatifler tarafından yönetilen sitelerdeki uyuşmazlıklar da kat mülkiyeti uyuşmazlığı olarak değerlendirilmez. Tapuda hala toprak tapusu bulunan sitelerde de kat mülkiyeti hükümleri uygulanmaz ve arabuluculuk dava şartı olarak aranmaz.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark

Kat irtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış ancak bağımsız bölümleri belirlenmiş bir yapıdır. Kat mülkiyeti ise, inşaatı tamamlanmış ve iskan belgesi alınmış yapılarda geçerlidir. Kat irtifakı bulunan bir yapıda fiilen oturuluyorsa ve üçte iki oranı tamamlanmışsa kat mülkiyeti hükümleri uygulanır ve arabuluculuğa başvurmak zorunlu olabilir.

Arabulucunun Rolü ve Dikkat Etmesi Gerekenler

Arabulucuların, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında öncelikle tapu bilgilerini incelemesi, uyuşmazlığın kat mülkiyeti kanununa tabi olup olmadığını belirlemesi gerekmektedir. Taraf teşkilinin sağlanması için, ilgili tapu bilgilerine ve maliklerin kimlik bilgilerine ulaşması gerekmektedir. Arabulucular, yönetim planı iptali gibi davalarda tüm maliklere ulaşmak ve onları sürece dahil etmek zorundadır. Bu süreçte, yöneticinin temsil yetkisinin sınırlarını da bilmek önemlidir.

Yöneticinin Taraf Sıfatı

Bazı uyuşmazlıklarda yönetici, taraf olarak gösterilebilir ve arabuluculuk sürecinde yer alabilir. Ancak yöneticinin genel kuruldan yetki alması gereken durumlar da vardır. Yönetici, aidat ödemeyenlerin icraya verilmesi, ortak gider alacakları, acil ve zorunlu işler, kendisinin yaptığı sözleşmeler gibi konularda genel kuruldan ayrıca bir yetki almasına gerek kalmadan taraf olabilir. Ancak, maliklerin haklarından feragat etmesini gerektiren durumlarda (örneğin, faiz veya gecikme tazminatından vazgeçme) yönetici, genel kuruldan yetki almalıdır.

Hangi Uyuşmazlıklar Arabuluculuğa Uygundur?

Arabuluculuk, özellikle taraf sayısı az olan uyuşmazlıklarda daha etkili bir çözüm yöntemi olabilir. Üst kattan su sızması, gürültü, koku, ortak alana el atma, balkondan düşen saksı gibi sorunlar arabuluculuk yoluyla çözülebilir. Ancak, tüm site sakinlerini ilgilendiren sorunlarda (örneğin, yönetim planı iptali, arsa payı düzeltme) arabuluculuk süreci daha karmaşık hale gelebilir.

Genel Kurul Kararları ve Arabuluculuk

Kat malikleri genel kurulu, site yönetimi için önemli kararlar alır. Ancak genel kurul kararlarına itiraz etmek veya bu kararların iptalini istemek de mümkündür. Genel kurul kararlarının iptali davalarında, yönetici taraf olarak gösterilebilir. Ancak, bu davalarda tüm maliklerin taraf olarak gösterilmesi gerektiği için, arabuluculuk süreci zorlaşabilir. Genel kurul kararlarına karşı dava açma süresi, genel kurula katılanlar için bir ay, katılmayanlar için ise altı aydır.

Özel Durumlar ve Uyuşmazlıklar

  • Arsa Payı Düzeltme Davaları: Arsa payı düzeltme davalarında, yöneticinin taraf sıfatı yoktur ve bu davalar herhangi bir süreye tabi değildir. Bu davalar, kat mülkiyeti kurulurken belirlenen arsa payının hatalı veya eksik olması durumunda açılır. Arsa payı, sadece metrekare değil, aynı zamanda dairenin konumu, cephesi, manzarası gibi faktörler de dikkate alınarak belirlenir.
  • Yönetim Planı İptal Davaları: Yönetim planı iptali davalarında, yönetici taraf sıfatına sahip değildir ve bu davalar için arabuluculuğa başvurmak genellikle uygun değildir. Yönetim planı, tüm malikleri bağlayan ve ortak yaşamı düzenleyen kurallar bütünüdür.
  • Yükleniciye Karşı Açılacak Davalar: Yeni inşaatlarda, yüklenicinin eksik veya ayıplı işler yapması durumunda, apartman veya site yönetimi dava açamaz. Ancak, bu eksiklikler yönetim tarafından maliklerden toplanan parayla giderildiyse, yönetici vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanarak yükleniciden talepte bulunabilir.
  • Güçlendirme Kararları: Binaların güçlendirilmesi için beşte dört çoğunluk aranır. Ancak acil ve zorunlu hallerde bir kişi bile istese bu karar verilebilir.
  • Ortak Gider ve Aidat Uyuşmazlıkları: Ortak gider avansını ödemeyenler hakkında icra takibi yapabilir. İtiraz olması durumunda ise arabulucuya başvurulabilir.

Sıkça Sorulan Sorular ve Cevaplar

Soru: Her apartmanın yönetim planı olmak zorunda mı?
Cevap: 1965 sonrası kurulan tüm apartmanların kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tapusu varsa yönetim planı da olmak zorundadır.
Soru: Kiracılar dava tarafı olabilir mi?
Cevap: Kiracılar genel kurul kararlarında taraf olamaz. Ancak, kendilerini doğrudan ilgilendiren konularda (örneğin, otopark kullanımı, havuz kullanımı) dava açabilirler.
Soru: Yöneticinin taraf sıfatı hangi durumlarda vardır?
Cevap: Yöneticinin taraf sıfatı, aidat alacakları, kendisinin yaptığı sözleşmeler, acil ve zorunlu işler gibi konularda vardır. Ancak, maliklerin haklarından feragat gerektiren durumlarda yetki alması gerekir.
Soru: Genel kurul kararının iptali davası ne zaman açılır?
Cevap: Genel kurula katılanlar için bir ay, katılmayanlar için ise altı ay içinde dava açma süresi bulunmaktadır.
Soru: Yeni inşa edilen binalarda müteahhitin eksik yaptığı işlerde yönetim dava açabilir mi?
Cevap: Yönetim, müteahhitin eksik bıraktığı işleri maliklerden para toplayarak tamamladıysa vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanarak dava açabilir.
Soru: Site içinden kamu yolu geçiyorsa ne olur?
Cevap: Sitelerin içinde kamu yolu geçiyorsa bu konuda kat mülkiyeti açısından hukuki süreçler izlenebilir ve komşuluk hukukuna dair uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir.

Sonuç

Kat mülkiyeti hukukunda arabuluculuk süreci, yeni ve karmaşık bir alan olmasına rağmen, uyuşmazlıkların hızlı ve adil bir şekilde çözümü için büyük bir fırsat sunmaktadır. Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak, bu süreçte müvekkillerimize en iyi hukuki danışmanlığı sunmak için her zaman yanınızdayız. Avukat Ayşenur Kocabaş ve Avukat Sena Demircan’ın uzmanlığı ile, kat mülkiyeti hukuku ve arabuluculuk süreçlerindeki tüm sorularınız için bize ulaşabilirsiniz.

Anahtar Kelimeler

Kat mülkiyeti, arabuluculuk, dava şartı, toplu yaşam alanları, site yönetimi, aidat, yönetici, kat irtifakı, kat mülkiyeti, genel kurul, arsa payı, yönetim planı, yüklenici, ortak gider, komşuluk hukuku, avukat Ayşenur Kocabaş, avukat Sena Demircan, Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu


AS Hukuk & Danışmanlık
AS Hukuk & Danışmanlık

AS Hukuk & Danışmanlık bürosu; Antalya Avukat, Muratpaşa Avukat, Antalya Ağır Ceza Avukatı, Antalya Boşanma Avukatı, Antalya Sözleşme Avukatı, Antalya Yabancı Avukatı, Antalya Mülteci Avukatı, Antalya İşçi Avukatı, Antalya Sigorta Avukatı, Antalya Tazminat Avukatı alanlarında hızlı ve etkin adaletin tecellisi amacıyla hizmet veren bir avukatlık ofisidir.

Makaleler: 210

Bir cevap bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Themes by WordPress