“`html

Kira ve Kat Mülkiyeti Hukukunda Güncel Sorunlar ve Çözümleri

Değerli müvekkillerimiz,

Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak, Avukat Ayşenur Kocabaş ve Avukat Sena Demircan liderliğinde, kira ve kat mülkiyeti hukukunda karşılaşılan güncel sorunlara ve çözüm önerilerine odaklandığımız bu makalemize hoş geldiniz.

Bu makalede, alanında uzman avukatlarımızın katılımıyla gerçekleştirilen bir seminerde ele alınan konuları, siz değerli müvekkillerimizin anlayabileceği bir dilde ve detaylı bir şekilde sunmayı amaçlıyoruz.

Kira Hukuku: Temel Esaslar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kira hukuku, özellikle günümüz ekonomik koşullarında ve yaşanan deprem felaketleri sonrasında daha da önem kazanmıştır. Kira ilişkilerinde adil bir denge kurulması, hem kiracıların hem de kiraya verenlerin haklarının korunması gerekliliği ortaya çıkmıştır.

Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

• Tarafların Bilgileri: Kira sözleşmesinde tarafların ad-soyadları, yerleşim adresleri ve T.C. kimlik numaraları mutlaka belirtilmelidir.
• Kiralananın Tanımı: Kiralananın ayrıntılı tanımı, infaz sırasında tereddüt yaratmayacak şekilde yapılmalıdır. Özellikle iş yerleri ve karmaşık yapılar söz konusu olduğunda, numaralandırmalar ve kat planları gibi detaylara yer verilmelidir.
• Kira Bedeli ve Stopaj: Kira bedeli net veya brüt olarak belirtilmemeli, sadece “kira bedeli şudur” şeklinde ifade edilmelidir. Stopaj kiracının yükümlülüğündedir ve kira bedelinin bir parçasıdır.
• Müteselsil Sorumluluk: Birden fazla kiracı varsa, tüm kiracıların sözleşmeye dahil edilmesi ve müteselsil sorumlu olduklarının belirtilmesi gerekmektedir.
• Sözleşme Süresi: Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi mutlaka belirtilmelidir. Belirsiz süreli sözleşmelerde bile başlangıç tarihi önemlidir.
• Artış Şartı: Kira bedelinin her yıl artırılacağı belirtilmeli, ancak oran belirtilmemelidir. Çünkü mevcut durumda %25 sınırlandırması varken, gelecekte bu oranın değişebileceği unutulmamalıdır.
• Kefil ve Diğer Şartlar: Kefil alınacaksa, kefilin açık kimliği ve hangi giderlerden sorumlu olacağı sözleşmede belirtilmelidir.
• Teslim Tutanağı: Kiralananın görüldüğü, incelendiği ve kiralama amacına uygun kullanıma hazır şekilde teslim alındığına dair tutanak düzenlenmelidir.

Kira Bedelinin Artırılması ve Dövizle Kiralama

Enflasyon karşısında kira bedelinin korunması için dövizle endeksli veya döviz üzerinden kira sözleşmeleri yapılması 2018 yılından itibaren yasaklanmıştır. Ancak, kira bedeli kıymetli madenler (altın, gümüş vb.) üzerinden belirlenebilir.

Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi

Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, hem kiracı hem de kiraya veren açısından önemli sonuçlar doğurabilir. Bu süreçte dikkat edilmesi gerekenler şunlardır:

• Kiracının Temerrüdü: Kiracının kirayı ödememesi durumunda, kiraya veren kiracıya yazılı olarak en az 30 gün süre vermelidir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, sözleşmeyi feshetme hakkı doğar.
• İcra Takibi: Kira alacakları için icra takibi başlatılabilir. Ancak icra takibi sürecinde 269. maddeye göre değil, Borçlar Kanunu hükümlerine uygun hareket edilmelidir.
• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Kiraya veren, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir. İhtiyacın samimi, acil ve zorunlu olması gerekmektedir.
• Yeni Malikin Hakları: Yeni malik, taşınmazı edindikten sonra bir ay içinde ihtar çekerek altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
• Tahliye Taahhütnamesi: Kiracının, kira sözleşmesi sona erdikten sonra tahliye taahhüdü vermesi, tahliye için önemli bir dayanak olabilir.
• İki Haklı İhtar: Kiracının bir kira dönemi içinde iki haklı ihtar alması, tahliye sebebi olabilir.

Kat Mülkiyeti Hukuku: Toplu Yaşam Alanlarında Yaşanan Sorunlar ve Çözümleri

Kat mülkiyeti hukuku, özellikle toplu yaşam alanlarında ortaya çıkan sorunların çözümü için önemli bir alandır. Bu hukuk dalı, sadece apartmanları değil, siteleri, iş merkezlerini ve diğer toplu yapıları da kapsar.

Toplu Yaşam Alanlarında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

• İnşaat Projeleri: İnşaat projelerinin uygunluğu, kat mülkiyeti tapusunun varlığı, arsa paylarının doğru belirlenmesi önemlidir.
• Yönetim Planı: Yönetim planı, toplu yapının anayasasıdır ve tüm kat maliklerini bağlar. Yönetim planının incelenmesi ve gerektiğinde değiştirilmesi önemlidir.
• Ortak Alanlar ve Sosyal Tesisler: Ortak alanlar ve sosyal tesislerin mülkiyeti, işletilmesi ve aidat ödemeleri gibi hususlara dikkat edilmelidir.
• Arsa Payı: Arsa payı, bağımsız bölümün konumuna ve büyüklüğüne göre belirlenir. Arsa payı, deprem veya kentsel dönüşüm gibi durumlarda önemli bir faktördür.
• Toplu Yapı: Birden çok parselde kurulu sitelerde, toplu yapı hükümleri uygulanır. Bu nedenle, toplu yapıya geçilip geçilmediği mutlaka araştırılmalıdır.
• Yüklenici ve Geçici Yönetim: Yüklenici, kat mülkiyeti kanunun 10. maddesine göre yönetim planı hazırlayabilir ve geçici yönetim oluşturabilir. Bu durumda, kat maliklerinin hakları dikkatle korunmalıdır.
• İmar Barışı: İmar barışı kapsamında alınan Yapı Kayıt Belgeleri, kaçak yapıları sağlam yapılmış gibi gösterdiğinden, bu tür yapılar alırken dikkatli olunmalıdır.

Kat Mülkiyetinde Önemli Uyuşmazlık Alanları

• Aidat ve Ortak Giderler: Kat maliklerinin ve kiracıların aidat ve ortak giderlerden sorumluluğu, kat mülkiyeti kanununda belirlenmiştir. Kiracılar, sadece olağan yönetim giderlerinden sorumludur.
• Kiracının Sorumlulukları: Kiracılar da kat malikleri gibi komşularını rahatsız etmeme ve kurallara uyma yükümlülüğündedir.
• Yönetim Kurulu ve Denetim Kurulu: Yönetim kurulu ve denetim kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir. Bu kurullar, sitenin veya apartmanın yönetimi ve denetimi ile ilgilenir.
• Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Yapılacak Değişiklikler: Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılması gereken değişiklikler, uzman hukukçular tarafından titizlikle ele alınmalıdır.
• Kentsel Dönüşüm: Kentsel dönüşüm sürecinde, riskli yapı tespiti, karar alma süreçleri ve hak kayıpları konusunda dikkatli olunmalıdır.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk

Kat mülkiyeti hukukundan doğan uyuşmazlıkların arabuluculuk yoluyla çözülmeye çalışılması, yargı yükünü azaltmayı amaçlar. Ancak, bazı uyuşmazlıkların (örneğin, yönetim planı iptali, arsa payı düzeltme) arabuluculuk yoluyla çözülmesi mümkün değildir. Bu konuda her davada arabulucuya başvurulması zorunluluğu yoktur, bazı davalar için zorunludur.

Ortak Gider Alacaklarından Kaynaklı İcra Takipleri

• Sorumluluk: Kat malikleri, ortak giderlerden sorumludur. Kiracılar da kiralananın olağan kullanım giderlerinden sorumludur.
• İcra Takibi: Yönetici, kat maliklerinden olan alacakları için icra takibi başlatabilir. İcra takibi sürecinde, hangi döneme ait olduğu, hangi bağımsız bölümle ilgili olduğu ve gecikme tazminatı hesaplaması gibi detaylar belirtilmelidir.
• İtiraz ve Dava: Borçlu, icra takibine itiraz edebilir. Bu durumda, alacaklı sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açabilir.

Önemli Hatırlatmalar ve Tavsiyeler

Değerli müvekkillerimiz,

Kira ve kat mülkiyeti hukuku, sürekli güncellenen ve karmaşık detaylar içeren hukuk alanlarıdır. Hak kaybına uğramamak ve sorun yaşamamak için her türlü hukuki işleminizde, büromuzun uzman avukatlarına danışmanız önemlidir.

• Uzman Avukat Desteği: Kira sözleşmeleri hazırlanırken, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında, arabuluculuk süreçlerinde veya icra takiplerinde mutlaka uzman avukat desteği alın.
• Yönetim Planı İncelemesi: Toplu yaşam alanlarında yaşamaya başlamadan önce yönetim planını dikkatlice inceleyin ve haklarınızı öğrenin.
• Sözleşmelerde Ayrıntı: Kira sözleşmelerinde ve diğer hukuki belgelerde, tüm detayların açık ve net bir şekilde belirtilmesine özen gösterin.
• Güncel Mevzuatı Takip: Hukuk alanındaki güncel mevzuatı takip edin ve değişikliklerden haberdar olun.

Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak, her türlü hukuki sorununuzda yanınızda olmaktan mutluluk duyarız. Avukat Ayşenur Kocabaş ve Avukat Sena Demircan liderliğindeki uzman kadromuzla, sizlere en iyi hukuki hizmeti sunmayı hedefliyoruz.

“`