Kat Mülkiyeti Kanununa Tabi Sitede Genel Kurul ve Toplu Yapı Yönetimi

Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak, müvekkillerimizin en çok merak ettiği konulardan biri olan kat mülkiyeti hukukunda genel kurul toplantıları ve toplu yapı yönetimi hakkında detaylı bir rehber hazırladık. Avukatlarımız Antalya Avukat Ayşenur Kocabaş ve Avukat Sena Demircan, bu karmaşık süreçleri sizin için anlaşılır hale getiriyor.

Kat Malikleri Kurulu ve Toplu Yapı Temsilciler Kurulu

Kat mülkiyeti ilişkisinde yönetim, kat malikleri kurulu tarafından sağlanır. Bu kurul, ana taşınmazdaki tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluşur ve taşınmazın yönetimine ilişkin kararları alır. Alınan kararlar, yönetici veya yönetim kurulu tarafından uygulanır. Yönetim kurulu faaliyetleri ise denetçi veya denetim kurulu tarafından denetlenir.

Toplu Yapı Yönetimi ve Kat Malikleri Kurulları

Özellikle son yıllarda yaygınlaşan siteleşme ile birlikte toplu yapılar önem kazanmıştır. Toplu yapılar, birden fazla parsel üzerinde yer alan, ortak tesis ve sosyal alanlara sahip kompleks yapılardır. Bu tür yapılarda yönetim, klasik apartman yönetiminden farklı olarak daha karmaşık bir yapıya sahiptir.

Toplu yapılarda yönetim genellikle üç kademeli bir şekilde gerçekleşir:

• Blok Kat Malikleri Kurulu: Her blok kendi bağımsız bölüm maliklerinden oluşur.
• Ada Kat Malikleri Kurulu: Birden fazla adadan oluşan toplu yapılarda, her ada kendi maliklerinden oluşur.
• Toplu Yapı Temsilciler Kurulu/Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu: Toplu yapının tamamını kapsayan ve tüm yönetim yetkilerine sahip en üst organdır.

Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nun Önemi

Yüzlerce bağımsız bölümden oluşan toplu yapılarda, tüm maliklerin bir araya gelerek karar alması zordur. Bu nedenle, toplu yapılar genellikle yönetim planlarında belirlenen toplu yapı temsilciler kurulu aracılığıyla yönetilir. Temsilciler kurulu, blok yöneticileri veya bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Yönetim planında bu kurulun nasıl seçileceği ve işleyeceği açıkça belirtilmelidir.

Yönetim Planlarının Önemi

Yönetim planları, kat mülkiyetinde adeta bir anayasa niteliği taşır. Toplu yapılarda sorunların en aza indirilmesi için yönetim planlarının dikkatli ve detaylı bir şekilde hazırlanması gerekir. Bu planlarda, yönetim şekli, temsilcilerin seçimi, görev ve yetkileri gibi konular açıkça belirtilmelidir.

Blok Yönetimi Zorunlu mu?

Kanun, bloklarda yöneticinin olmasını öngörmekle birlikte, yönetim planlarında aksi yönde kararlar alınabilir. Yani, bir blok yönetimi oluşturulmayabilir. Bu, özellikle toplu yapının yapısına ve ihtiyaçlarına göre şekillendirilebilir.

Genel Kurul Toplantıları: Olağan ve Olağanüstü

Kat malikleri kurulunun iki tür toplantısı vardır:

• Olağan Toplantılar: Her takvim yılının ilk ayı (Ocak) içinde yapılır. Ancak yönetim planında farklı bir tarih belirlenebilir.
• Olağanüstü Toplantılar: Önemli bir sebep varlığında, yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine yapılır.

Toplu Yapılarda Olağan Toplantı Zamanları

Toplu yapılarda olağan toplantılar en geç iki yılda bir defa yapılır. Yönetim planında belirtilen zamanda veya belirtilmemişse ikinci yılın ilk ayı içinde toplanılır. Yönetim planında bu süre ve zaman belirlenebilir. Yıllık toplantılar, yöneticinin seçimi ve işletme projelerinin sunulması gibi konularda daha sağlıklı bir işleyiş sağlar.

Toplantıya Çağrı Usulü

Olağanüstü toplantılarda tüm kat maliklerine, istenilen tarihten en az 15 gün önce imzalatılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla toplantı sebebi bildirilerek çağrı yapılır. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir ve iki toplantı arasında en az 7 gün bırakılır.

Olağan toplantılarda kanunda bir düzenleme olmamakla birlikte, çağrının tüm maliklere yapılmış olması, toplantı yeri, zamanı ve gündeminin belirtilmesi önemlidir. Yönetim planları bu konuda detaylı düzenlemeler içerebilir.

Hazirun Listesi ve Temsil

Hazirun listesi hazırlanırken maliklerin sayıları, arsa payları ve varsa vekaletleri eksiksiz olarak gösterilmelidir. Kat maliklerinin bir oy hakkı vardır ve bazı kararlarda arsa payları da dikkate alınır. Bir kişi birden fazla bağımsız bölüme sahip olsa bile, oylarının toplamı tüm oyların üçte birini geçemez.

Kat maliklerinin temsili için vekalet şart değildir ve bu konuda yönetim planında ağırlaştırıcı şartlar konulmamalıdır. Temsilci, malik iradesiyle belirlenir ve toplantıda temsilci sıfatıyla hareket etmelidir.

Toplantı ve Karar Yeter Sayıları

Toplantılar, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır. İlk toplantıda bu çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğuyla karar alınır. Ancak yönetici, denetçi seçimi ve yönetim planı değişiklikleri gibi konularda kanunda belirtilen özel çoğunluklar aranır.

Genel Kurul Kararlarına Karşı İptal Davaları

Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası açılabilir. Bu davalar, kanunda belirtilen usul ve esaslara aykırı kararlar için açılır. İptal davası açma süreleri:

• Toplantıya katılan ve aykırı oy kullananlar için: Karar tarihinden itibaren 1 ay
• Toplantıya katılmayanlar için: Kararı öğrenme tarihinden itibaren 1 ay

Her durumda, karar tarihinden itibaren 6 ay içinde dava açılmalıdır. Sürelerin kaçırılmaması ve muhalefet şerhlerinin tutanağa geçirilmesi önemlidir. Ayrıca, kanunun emredici hükümlerine aykırı kararlar, yok hükmünde olup bu kararlar için herhangi bir süre kısıtlaması yoktur.

İptal davaları, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak, kat mülkiyeti hukuku ve toplu yapı yönetimi konularında size yardımcı olmaktan memnuniyet duyarız. Daha fazla bilgi ve danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Avukat Ayşenur Kocabaş

Avukat Sena Demircan

Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu

Anahtar Kelimeler

Kat mülkiyeti, Kat malikleri kurulu, Toplu yapı, Toplu yapı temsilciler kurulu, Yönetim planı, Olağan toplantı, Olağanüstü toplantı, İptal davası, Hazirun listesi, Yönetici seçimi, Denetçi seçimi, Blok yönetimi, Arsa payı, Oy hakkı