“`html

Kat Mülkiyeti Hukuku ve Arabuluculuk: Yeni Dönem

Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak, değerli müvekkillerimize en güncel hukuki bilgileri sunmaktan mutluluk duyarız. Bu makalemizde, hukuk hayatımızda yeni bir dönemi başlatan, kat mülkiyeti hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğun dava şartı haline gelmesi konusunu detaylı bir şekilde inceleyeceğiz. Antalya Avukat Ayşenur Kocabaş ve Avukat Sena Demircan olarak, bu süreçte sizlere rehberlik etmek ve aklınızdaki soruları cevaplamak için buradayız.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Süreci

1 Eylül 2023 itibarıyla kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar, arabuluculuk sürecine tabi tutulmuştur. Bu değişiklik, özellikle apartman ve site yaşamında sıkça karşılaşılan sorunların daha hızlı ve adil bir şekilde çözülmesini amaçlamaktadır. Ancak, bu sürecin doğru yönetilmesi, hem arabulucular hem de taraf vekilleri için kritik öneme sahiptir. Unutmayalım ki, bu yeni uygulama ile birlikte kat mülkiyeti hukuku, arabuluculuk, iş hukuku, sigorta hukuku gibi birçok hukuk dalıyla iç içe geçmiş durumdadır. Bu nedenle, bu alanda uzmanlaşmak, hukuki süreçlerde doğru adımlar atabilmek adına büyük önem taşımaktadır.

Arabuluculuğa Tabi Uyuşmazlıklar

Toplu yaşam alanlarında, kentleşmenin de etkisiyle çeşitli uyuşmazlıklar ortaya çıkmaktadır. Bu uyuşmazlıkların bazıları arabuluculuğa uygunken, bazıları ise bu kapsamın dışındadır. İşte dikkat etmeniz gereken bazı noktalar:

• Tek Parselde Kurulu Siteler: Genellikle, tek bir parsel üzerine inşa edilmiş sitelerdeki uyuşmazlıklar, kat mülkiyeti kanununa tabi olup arabuluculuk zorunluluğu kapsamındadır.
• Birden Çok Parselde Kurulu Siteler: Tapuda toplu yapı belirtilmesi yoksa ve toplu yapı yönetimine geçilmediyse bu tür sitelerde kat mülkiyeti kanunu hükümleri uygulanmaz. Bu durumda, uyuşmazlıklar arabuluculuğa tabi değildir.
• Kooperatiflerin Yönettiği Siteler: Kooperatifler tapu devrini yaptıktan sonra siteyi yönetme yetkilerini kaybederler. Bu tür durumlarda, uyuşmazlıklar kat mülkiyeti kapsamında değerlendirilmez ve arabuluculuğa tabi değildir.
• Toprak Tapulu Siteler: Tapusu toprak tapusu olan sitelerde, kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulmadığı için uyuşmazlıklar kat mülkiyeti uyuşmazlığı olarak kabul edilmez ve arabuluculuğa tabi değildir.
• Kat İrtifaklı Siteler: İnşaatı fiilen tamamlanmış ve üçte iki oranında oturum olan kat irtifaklı sitelerde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır ve arabuluculuğa tabidir.

Yöneticinin Taraf Sıfatı ve Yetkileri

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında yöneticinin rolü büyüktür. Ancak, yöneticinin taraf sıfatı ve yetkileri, her uyuşmazlıkta aynı değildir. İşte bilmeniz gerekenler:

• Yöneticinin Taraf Olabileceği Durumlar: Ortak gider avansı, apartman yönetimi ile ilgili suçlar, acil ve zorunlu işler, kendisinin yaptığı sözleşmeler.
• Yöneticinin Yetki Alması Gereken Durumlar: Ortak yere müdahale, ortak alana el atmanın önlenmesi, projeye aykırı yapılan inşaatların eski haline getirilmesi.
• Yöneticinin Taraf Olamayacağı Durumlar: Arsa payı düzeltme davaları, yönetim planı iptali davaları, yükleniciye karşı açılan ayıp ve eksiklik davaları (Yönetim tarafından giderilmeyen).

Sıkça Sorulan Sorular ve Cevapları

Kat mülkiyeti hukuku ve arabuluculuk süreci hakkında müvekkillerimizin sıkça sorduğu soruları ve cevaplarını aşağıda bulabilirsiniz:

Soru: Bir sitede tek parsel var. Bu durumda uyuşmazlıklar arabuluculuğa tabi midir?

Cevap: Evet, tek parselde kurulu sitelerdeki uyuşmazlıklar genellikle kat mülkiyeti kanununa tabi olduğundan arabuluculuk kapsamındadır.

Soru: Kooperatifin yönettiği sitelerde arabuluculuğa başvurulur mu?

Cevap: Kooperatifler tapu devrinden sonra siteyi yönetme yetkilerini kaybettikleri için bu tür uyuşmazlıklar kat mülkiyeti uyuşmazlığı olarak değerlendirilmez ve arabuluculuğa tabi değildir.

Soru: Yönetici, her durumda taraf olarak arabuluculuk görüşmelerine katılabilir mi?

Cevap: Hayır, yönetici sadece kanunen veya yönetim planı gereği yetkili olduğu konularda taraf olabilir. Bazı durumlarda genel kuruldan yetki alması gerekebilir.

Soru: Yönetim planının iptali davalarında yönetici taraf olabilir mi?

Cevap: Hayır, yönetim planının iptali davalarında yöneticinin taraf sıfatı bulunmaz.

Soru: Arsa payı düzeltme davalarında yönetici taraf olabilir mi?

Cevap: Hayır, arsa payı düzeltme davalarında yöneticinin taraf sıfatı yoktur. Bu davaları malikler açabilir.

Soru: İşletme projesinin iptali davasında yönetici taraf olabilir mi?

Cevap: Evet, İşletme projesinin iptali davasında yöneticiye husumet yöneltilerek dava açılabilir.

Soru: Kiracılar, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava açabilir mi?

Cevap: Kiracılar genellikle genel kurul kararlarının iptali gibi davalarda doğrudan taraf olamazlar. Ancak, kiracının haklarını doğrudan etkileyen durumlarda (örneğin otopark kullanımı) dava açabilirler.

Soru: Ortak gider alacakları için icra takibine itiraz edildiğinde arabuluculuğa başvurmak gerekir mi?

Cevap: İtirazın iptali davası açılacaksa arabuluculuğa başvurmak gerekir. İtirazın kaldırılması için ise icra hukuk mahkemesine başvurulur ve arabuluculuk zorunluluğu bulunmaz.

Soru: Toplu yapı yönetimleri zorunlu mudur?

Cevap: Tapuda toplu yapı olarak belirtilmesi ve toplu yapı yönetimine geçilmesi kat mülkiyeti kanunu kapsamında değerlendirilmesi için önemlidir. Toplu yapı yönetimine geçilmemesi durumunda uyuşmazlıklarda kat mülkiyeti hükümleri uygulanmaz. Ancak toplu yapıda olmasa bile sunulan hizmetler karşılığı ödeme yapmak gereklidir.

Soru: Yöneticinin aidat borcunu silme yetkisi var mıdır?

Cevap: Yöneticinin genel kuruldan yetki almadan, aidat borcu ya da gecikme faizlerini silme yetkisi yoktur.

Soru: Yeni binalarda müteahhitin yapmadığı eksikler için kim dava açabilir?

Cevap: Yeni binalarda müteahhitin eksik bıraktığı işler için dava açma yetkisi yönetimde değildir. Ancak yönetim tarafından giderilmişse vekaletsiz iş görme hükümlerince müteahhitten talepte bulunulabilir.

Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu Olarak Yanınızdayız

Bu makalemizde kat mülkiyeti hukuku ve arabuluculuk sürecine dair temel bilgileri ve sıkça sorulan soruları ele aldık. Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak, bu süreçte karşılaştığınız her türlü hukuki sorunda sizlere destek olmaktan memnuniyet duyarız. Avukat Ayşenur Kocabaş ve Avukat Sena Demircan olarak, hukuki süreçlerinizde yanınızda olmaktan onur duyarız.

Anahtar Kelimeler

kat mülkiyeti, arabuluculuk, dava şartı, yönetici, taraf sıfatı, toplu yapı, kat irtifakı, uyuşmazlık, site yönetimi, aidat, genel kurul, arsa payı, ortak gider, yönetim planı, yüklenici, eksik işler, hukuk bürosu, Antalya avukat, Ayşenur Kocabaş, Sena Demircan.

“`