“`html
Kentsel Dönüşüm ve Kira Hukuku Sorunları: Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu
Değerli müvekkillerimiz, Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak, kentsel dönüşüm ve kira hukuku gibi önemli konularda sizleri bilgilendirmek ve hukuki süreçlerinizde rehberlik etmek amacıyla bu makaleyi hazırladık. Avukatlarımız Ayşenur Kocabaş ve Sena Demircan’ın uzmanlığıyla, bu alanlardaki sorunlara ve çözüm yollarına odaklanacağız.
Kentsel Dönüşüm Süreci ve Hukuki Detaylar
Kentsel dönüşüm, özellikle büyük şehirlerde yaşayanlar için sürekli gündemde olan bir konu. Ancak bu süreç, sadece binaların yıkılıp yeniden yapılmasıyla sınırlı değil. Hukuki süreçleri, riskli yapı tespitleri, kira yardımları ve daha birçok önemli detayı içeriyor. Kentsel dönüşümün sadece bir inşaat faaliyeti olmadığını, aynı zamanda bir toplumsal ve hukuki bir süreç olduğunu anlamak önemlidir.
Riskli Yapı Tespiti
Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşümün en önemli adımlarından biridir. Binanızın ekonomik ömrünü tamamlamış olması veya yapılan testlerde çürük çıkması durumunda riskli yapı ilan edilebilir. Bu süreçte, herhangi bir malik, tapudaki payı ne olursa olsun, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na başvurabilir. Diğer maliklerin izni ya da onayı aranmaz. Başvuru sonucu hazırlanan rapor, riskli yapı şerhi olarak tapuya işlenir. Bu şerh sonrasında 15 gün içinde itiraz hakkınız bulunmaktadır. İtiraz reddedilirse, 30 gün içinde idare mahkemesine dava açabilirsiniz.
Riskli Yapı Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Riskli yapı tespitinden sonra belediyeler tarafından 60 gün içinde tahliye tebligatı gönderilir. Eğer dava açarak yürütmeyi durdurma kararı almadıysanız, bu süre içinde binayı boşaltmanız gerekir. Aksi takdirde, elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetler kesilir ve bina idare tarafından tahliye edilerek yıkılır. Yıkım masrafları ise %20 fazlasıyla maliklerden tahsil edilir. Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, taşınmazın arsaya dönüşmesiyle birlikte yeni bir süreç başlar. Bu süreçte dikkat edilmesi gereken birçok hukuki detay ve maliklerin hakları bulunmaktadır.
Kira Yardımı ve Mali Haklar
Kentsel dönüşüm sürecinde, maliklere, intifa hakkı sahiplerine ve kiracılara çeşitli kira yardımları sağlanmaktadır. Riskli alanlardaki malikler 40 aya kadar, riskli yapılardaki malikler 18 aya kadar kira yardımı alabilirler. İntifa hakkı sahipleri için bu süre 5 ay, kiracılar için ise 2 aydır. Ancak bu yardımlar, bina yapımı için yeterli olmayabilir. Bu nedenle, bu süreçte bir avukattan hukuki destek almak önemlidir.
Kira Hukuku: Güncel Sorunlar ve Çözüm Önerileri
Kira hukuku, günümüzde hem kiracılar hem de ev sahipleri için birçok sorun barındırmaktadır. Artan kira bedelleri, tahliye davaları, depozito sorunları ve daha birçok konuda hukuki anlaşmazlıklar yaşanmaktadır. Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak bu sorunlara çözüm üretmek ve müvekkillerimizi bilinçlendirmek için çalışmaktayız.
Kira Bedeli ve Ödeme Zamanı
Türk Borçlar Kanunu’na göre kira bedeli, yerel adete, sözleşmeye ve kanunlara uygun olarak belirlenmelidir. Kanun, önce kullan sonra öde mantığını benimserken, uygulamada genellikle kiralar peşin olarak ödenmektedir. Kira bedeli TL olarak belirlenebileceği gibi, yabancı para üzerinden de belirlenebilir. Ancak yabancı paraya endeksli TL ödemeleri farklılık göstermektedir. Erken tahliyelerde, döviz cinsinden belirlenmiş kira bedelleri, tahliye tarihindeki TL karşılığı üzerinden hesaplanır ve faiz işletilir. Yargıtay, ay başında yapılması gereken ödemeleri, ayın ilk 3 iş günü olarak kabul etmektedir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Sonuçları
Kira bedelinin ödenmemesi durumunda, kiraya veren, kiracıya 30 günden az olmamak üzere bir süre vererek, bu süre içinde ödeme yapmaması halinde sözleşmeyi feshedebilir. Bu süre, nispi emredici nitelikte olup, 30 günden fazla olabilir ancak kısaltılamaz. Kira bedelinin eksik ödenmesi de temerrüt olarak kabul edilir ve bu durumda da sözleşme feshedilebilir. Ancak, çok cüzi miktardaki eksik ödemelerde, dürüstlük kuralı gereği sözleşme feshedilemeyebilir. Kira bedelinin ödenmemesi halinde, kiraya veren, gecikme faizi ve varsa aşkın zararını da talep edebilir.
Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye Davaları
Kira sözleşmesinin sona ermesi, bildirim yoluyla veya tahliye davası açılmasıyla gerçekleşebilir. İhtiyaç nedeniyle, yeniden iktisap sebebiyle, imar inşa sebebiyle, iki haklı ihtar sebebiyle, yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle açılan davalar tahliye davalarıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesi tahliye davası ile sona erer, bildirim yoluyla değil. Bu nedenle açılan davalarda hükmün kesinleşmesi gerekir. Kira sözleşmeleri, birer yıllık sürelerle uzar. Kiracılar, kira bitiminden 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilirler. Kiraya verenler ise, ancak kanunda öngörülen sebeplerle sözleşmeyi feshedebilirler. Tahliye sebepleri sınırlıdır ve aksine bir düzenleme yapılamaz.
Kira Bedelinin Uyarlanması
Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi, olağanüstü durumlar nedeniyle kira bedelinin uyarlanmasını mümkün kılar. Pandemi, savaş, deprem gibi öngörülemeyen olaylar, kira bedelinin adil olmaktan çıkmasına neden olabilir. Bu durumda, taraflar mahkemeye başvurarak kira bedelinin uyarlanmasını talep edebilirler. Uyarlama talebi, dürüstlük kuralına aykırı olmaması ve uyarlamayı talep edenin kusurundan kaynaklanmamalıdır. Uyarlama talebinde, mahkeme, tarafların menfaat dengesini gözeterek, kira bedelini azaltabilir veya ödeme süresini uzatabilir. Kirada uyarlama talebi daha çok kabul görürken ticari sözleşmelerde basiretli tüccar ilkesi göz önüne alınarak çok zor kabul edilir.
Kira Artış Oranları ve Tespiti
Kira artış oranları, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi gereğince, tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık değişim oranı dikkate alınarak belirlenir. Bu oran, sözleşmede belirlenen artış oranından yüksek olamaz. Kiraya verenler, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kira bedelini rayiç bedel üzerinden belirleyebilirler. Ancak, rayiç bedel belirlenirken, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri, ekonomik koşullar ve hakkaniyet göz önüne alınmalıdır. Kira tespiti yapılırken kira sözleşmesinin ilk başlangıç tarihi esas alınır.
Sıkça Sorulan Sorular ve Cevaplar
Soru 1: Riskli yapı tespitine nasıl itiraz edebilirim?
Cevap 1: Riskli yapı tespit raporu size ulaştıktan sonra 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na itiraz edebilirsiniz. İtirazınız reddedilirse, 30 gün içinde idare mahkemesine dava açma hakkınız bulunmaktadır.
Soru 2: Kiracı olarak tahliye hakkım var mı?
Cevap 2: Evet, kiracı olarak kira sözleşmesinin bitiminden 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak, gerekçe göstermeden sözleşmeyi feshetme hakkınız bulunmaktadır.
Soru 3: Kira bedelini ödemede gecikirsem ne olur?
Cevap 3: Kira bedelini ödemede gecikmeniz durumunda, kiraya veren size 30 günden az olmamak üzere bir süre vererek, bu süre içinde ödeme yapmadığınız takdirde sözleşmeyi feshedebilir. Ayrıca gecikme faizi ve varsa zararlarınızı da talep edebilir.
Soru 4: Kira bedelinin uyarlanması hangi durumlarda mümkündür?
Cevap 4: Kira bedelinin uyarlanması, olağanüstü ve öngörülemeyen durumlar (deprem, pandemi, savaş gibi) nedeniyle kira bedelinin adil olmaktan çıkması durumunda mümkündür. Bu durumda, mahkemeye başvurarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilirsiniz.
Soru 5: Kira sözleşmem 10 yılı geçti, kiraya veren tahliye isteyebilir mi?
Cevap 5: Evet, 10 yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, kira sözleşmesini 3 ay önceden bildirimde bulunarak sona erdirebilir.
Soru 6: Kira artış oranları neye göre belirlenir?
Cevap 6: Kira artış oranları, tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık değişim oranını geçemez. Ancak 5 yıldan uzun süreli kiralamalarda rayiç bedel belirlenebilir.
Sonuç
Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak, kentsel dönüşüm ve kira hukuku alanlarında sizlere en iyi hukuki hizmeti sunmayı hedefliyoruz. Avukatlarımız Ayşenur Kocabaş ve Sena Demircan’ın uzmanlığıyla, sorunlarınıza en uygun çözümleri bulabilir ve hukuki süreçlerinizde yanınızda olabiliriz. Detaylı bilgi ve hukuki danışmanlık için bizimle iletişime geçmekten çekinmeyiniz.
Anahtar Kelimeler
- Kentsel Dönüşüm
- Riskli Yapı Tespiti
- Kira Hukuku
- Kira Bedeli
- Tahliye Davası
- Kira Artış Oranları
- Kira Tespiti
- Uyarlama Davası
- Antalya Avukat
- Ayşenur Kocabaş
- Sena Demircan
“`