Kira Bedeli Tespiti ve Tahliye Davaları: Bilmeniz Gereken Her Şey (2025)

Giriş:

Kira ilişkileri, ev sahipleri ve kiracılar arasında zaman zaman anlaşmazlıklara yol açabilir. Bu anlaşmazlıkların başında kira bedelinin tespiti ve tahliye davaları gelmektedir. Bu makalede, 2024 yılı itibarıyla kira bedeli tespiti ve tahliye davalarıyla ilgili en önemli hususları detaylı bir şekilde inceleyeceğiz. Amacımız, hem ev sahiplerinin hem de kiracıların haklarını koruyabilmeleri için gerekli bilgileri sunmaktır.

Kira Bedeli Tespiti Davası

Kira bedelinin tespiti davası, kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşmazlık çıkması durumunda açılan bir davadır. Bu dava ile mahkeme, mevcut piyasa koşullarını ve diğer faktörleri göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.

Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

• İlk Kira Sözleşmesi: İlk kira sözleşmesi yapılırken kira bedeli serbestçe belirlenebilir. Ancak sonraki dönemlerdeki artışlar için yasal sınırlamalar mevcuttur.
• Kira Artış Oranı (2024): Kira sözleşmesinin yenilenmesi durumunda, kira artış oranı Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ile sınırlandırılmıştır. Taraflar arasında daha düşük bir oran belirlenmişse o oran uygulanır. Örneğin, TÜFE + TÜFE / 2 gibi bir oran belirlenmişse ve bu oran TÜFE’nin altında kalıyorsa o oran geçerlidir. Ancak bu oran TÜFE’yi geçiyorsa TÜFE oranı üst sınır olarak kabul edilir. Sözleşmede kira bedelinin nasıl artacağına dair bir hüküm yoksa, hakim TÜFE oranını geçmemek koşuluyla hakkaniyete uygun bir şekilde belirler.
• 5 Yıllık Süre Kuralı: Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmişse, kira bedeli emsal kira bedelleri dikkate alınarak yeniden belirlenebilir. Bu durumda mahkeme, TÜFE ile bağlı kalmaksızın kiralananın durumu, konumu ve emsal bedelleri gibi kriterleri göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler. Bu belirleme için, sözleşmede kira artışına dair bir madde varsa, davanın yeni kira döneminin sonuna kadar açılması yeterlidir.
• Yabancı Para ile Kira: Kira bedeli yabancı para olarak belirlenmişse, 5 yıl boyunca kira bedelinde herhangi bir değişiklik yapılamaz. Ancak Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi (Aşırı İfa Güçlüğü) hükümleri saklıdır. Olağanüstü durumlarda kira bedelinde uyarlama yapılabilir.
• Sözleşmede Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılamaz: Kira sözleşmelerinde, kira bedeli dışında, kiracının aleyhine herhangi bir değişiklik yapılamaz.

Tahliye Davaları

Tahliye davaları, kiraya verenin belirli nedenlerle kiracının taşınmazı boşaltmasını talep ettiği davalardır.

Tahliye Nedenleri

• Tahliye Taahhütnamesi: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, kiraya verene belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair yazılı bir taahhüt verebilir. Bu taahhüt, kiralanan teslim edildikten sonra alınmalıdır. Aksi takdirde geçersizdir. Yargıtay, tarihsiz tahliye taahhütlerini belirli şartlar altında geçerli sayabilmektedir. Tahliye taahhüdünde kiracının açıkça taşınmazı boşaltma iradesini belirtmesi gerekir. Aile konutu söz konusu ise, bazı görüşlere göre kiracı olmayan eşin de bu taahhüde muvafakat etmesi gerekebilir. Bu nedenle eşin de imzasının alınması ihtilafları önlemek açısından faydalı olacaktır.
• Sözleşmenin Sona Ermesi: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracı sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Aksi halde sözleşme bir yıl uzar. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya veren, 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre (6 ay önceden 3 ay ihbar ile) sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Aile Konutu: Kiralanan yer aile konutu ise, kiracı olan eşin sözleşmeyi tek başına feshetmesi diğer eşin rızasına bağlıdır.
• Kiracının Ölümü: Kiracının ölümü durumunda, kira sözleşmesi, ölen kiracıyla aynı konutta oturanlar tarafından sürdürülebilir.
• Dava Şartı Arabuluculuk: Kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda (tahliye taahhüdü hariç) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Önemli Notlar

• Kira hukukunda, kanun kiracıyı koruyucu hükümler içerir.
• Kira sözleşmelerinde kanunun emredici hükümlerine aykırı düzenlemeler yapılamaz.
• Sözleşmede açıkça belirtilmeyen hususlarda, kanun hükümleri geçerli olur.
• “Söz uçar yazı kalır” ilkesine uyulması ve her şeyin yazılı olarak düzenlenmesi önemlidir.
• Kira sözleşmelerinde ceza koşulu ve muacceliyet şartı konulamaz.
• Kira bedeli ve yan giderler dışında, kiracıya başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.

Sonuç

Kira bedeli tespiti ve tahliye davaları karmaşık hukuki süreçlerdir. Bu nedenle, herhangi bir hukuki işlem yapmadan önce bir avukata danışmanız önemlidir.

Anahtar Kelimeler: Kira bedeli tespiti, tahliye davası, kira artış oranı, TÜFE, kira sözleşmesi, tahliye taahhüdü, arabuluculuk, kira hukuku, avukat, 2024.