“`html
Arabuluculukta Yeni Dönem: 1 Eylül Değişiklikleri ve Kira Hukukuna Etkileri
Değerli müvekkillerimiz, Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak, avukatlarımız Antalya Avukat Ayşenur Kocabaş ve Avukat Sena Demircan ile birlikte, 1 Eylül itibariyle yürürlüğe girecek olan arabuluculuktaki önemli değişiklikleri ve bu değişikliklerin kira hukukuna etkilerini sizler için detaylı bir şekilde inceledik. Bu makalede, hem arabuluculuk sürecine hem de özellikle kira ilişkilerinde dikkat etmeniz gereken hususlara değineceğiz.
Arabuluculuğun Hukuki Zemini ve Gelişimi
Arabuluculuk, ülkemizde 2012 yılında yasal bir zemine kavuşmuş ve 2013’te yürürlüğe girmiştir. Başlangıçta ihtiyari olan bu sistem, zamanla bazı alanlarda dava şartı olarak zorunlu hale getirilmiştir. 1 Ocak 2018’de iş hukukunda, 1 Ocak 2019’da ticaret hukukunda ve 22 Temmuz 2020’de tüketici hukukunda zorunlu arabuluculuk uygulamaları başlamıştır.
Yeni Dava Şartı Arabuluculuk Alanları
5 Nisan 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7. Yargı Paketi ile birlikte, 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle dört yeni alanda daha dava şartı arabuluculuk uygulaması başlatılmıştır. Bu alanlar şunlardır:
- Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar
- Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ilişkin uyuşmazlıklar
- Kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar
- Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar
- Tarımsal üretim sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (7442 sayılı kanunla eklenmiştir)
Bu yeni düzenlemeler ile, 1 Eylül’den itibaren arabuluculuk zorunluluğu getirilen alan sayısı 8’e yükselmiştir.
Kira İlişkilerinde Arabuluculuğun Önemi
Kira uyuşmazlıkları, özellikle son dönemde artan kira bedelleri nedeniyle sıklıkla karşılaşılan sorunlardandır. Arabuluculuk, bu tür uyuşmazlıkların mahkemeye gitmeden, daha hızlı ve barışçıl bir şekilde çözülmesine olanak tanır. Ayrıca, arabuluculuk süreci, kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkilerin korunmasına yardımcı olabilir. Özellikle konut kiralarındaki %25 artış sınırı, taraflar arasında anlaşmazlıklara neden olabilmektedir. İşte tam da bu noktada, arabuluculuk çözüm odaklı bir yaklaşım sunar.
Arabuluculuk Anlaşma Belgesinin Hukuki Niteliği
Arabuluculuk sürecinde varılan anlaşmalar sonucunda düzenlenen belge, taraflar arasında bir sözleşme niteliği taşır. Bu nedenle, bu sözleşmeler de Borçlar Kanunu’na tabidir. Tarafların irade serbestisi önemli olmakla birlikte, bu serbestinin sınırları kanunun emredici hükümleri ile çizilmiştir. Örneğin, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkansız olan sözleşmeler geçerli değildir.
Önemli Not: Özellikle kira bedelinin belirlenmesinde, %25 artış sınırı emredici bir hükümdür. Bu sınırın üzerinde bir anlaşma yapılması halinde, bu durum yasalara aykırı olacaktır ve sonuçları olacaktır. Bu konuda arabulucunun tarafları bilgilendirmesi ve yönlendirmesi çok önemlidir.
Kira Hukukunda Dikkat Edilmesi Gerekenler
Arabuluculuk sürecinde, özellikle kira uyuşmazlıklarında dikkat edilmesi gereken bazı hususlar vardır:
- Kira İlişkisinin Kapsamı: Sadece konut ve çatılı işyeri kiraları değil, taşınır, ürün ve hayvan kiraları da dava şartı arabuluculuk kapsamındadır.
- Zayıf Tarafın Korunması: Kiracılar, kanun nezdinde daha zayıf taraf olarak kabul edildiğinden, arabulucunun taraflar arasında eşitliği sağlaması ve kiracının haklarını bilip bilmediğini kontrol etmesi önemlidir.
- Kira Bedelinin Belirlenmesi: 344. madde gereğince kira bedeli artışı, tüketici fiyat endeksi (TÜFE) ile sınırlandırılmıştır. Ancak konut kiraları için %25 artış sınırı uygulanmaktadır. Bu sınıra uyulmaması durumunda sözleşme hükümsüz sayılabilir.
- Sözleşme Yenileme ve Kanuna Karşı Hile: Sırf %25 sınırını aşabilmek için sözleşmenin feshedilip yeni sözleşme yapılması, kanuna karşı hile olarak değerlendirilebilir. Bu nedenle, sözleşmenin gerçek bir yenileme ihtiyacından doğması gerekir.
- 5 Yıllık Süre: Kira sözleşmesinin 5 yılını doldurması durumunda, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için hakim müdahalesi istenebilir. Bu durumda, sadece TÜFE değil, emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu da dikkate alınır.
- Tahliye Taahhüdü: Tahliye taahhütleri, belirli koşulları taşıması halinde geçerlidir. Özellikle aile konutu olması durumunda eşin rızası aranabilir. Ayrıca, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınmaması da önemlidir.
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Kiraya verenin kendisi, eşi veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için ihtiyaç durumunda, tahliye talep edebilir. Bu durumda, belirli süreler ve bildirim yükümlülükleri bulunmaktadır.
- Süreler: Kira hukukunda, özellikle tahliye davalarında süreler çok önemlidir. Bu sürelerin kaçırılmaması için arabuluculuk sürecinde de dikkatli olunmalıdır.
- Sözleşme Türü: Kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz süreli olabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında genellikle belirli süreli sözleşmeler tercih edilir. Sözleşmenin her yıl uzaması onu belirsiz süreli hale getirmez.
Önemli Bilgilendirme: Eğer kira sözleşmeniz 5 yılı doldurmuşsa, kira bedelini günün koşullarına uygun olarak yeniden belirleme imkanınız vardır. Bu süreçte arabuluculuk, hem kiracı hem de kiraya veren için oldukça avantajlı bir yöntemdir.
Sıkça Sorulan Sorular ve Cevapları
- Arabuluculuk ücretleri nasıl belirlenir?
- Arabuluculuk ücretleri, arabuluculuk sürecindeki anlaşma sağlanan konular üzerinden belirlenir. Örneğin, kira bedeli anlaşması yapılırken, yeni kira bedeli üzerinden hesaplama yapılır.
- Arabuluculuk anlaşma belgesi nasıl icra edilebilir?
- 1 Eylül’den sonraki yeni arabuluculuk alanlarında (kira, kat mülkiyeti, komşu hakkı vb.) arabuluculuk anlaşma belgelerinin icra edilebilirliği için, sulh hukuk mahkemelerinden icra edilebilirlik şerhi alınması gerekmektedir.
- Tahliye taahhüdü arabuluculuk görüşmeleri sırasında verilebilir mi?
- Evet, tahliye taahhüdü arabuluculuk görüşmeleri sırasında verilebilir. Ancak bu taahhüdün, kira sözleşmesi ile aynı tarihte verilmemesi gerekir.
- Ecrimisil talebi dava şartı arabuluculuğa tabi midir?
- Hayır, ecrimisil talebi, kira ilişkisine dayanmadığından dava şartı arabuluculuğa tabi değildir. Ecrimisil, haksız işgal durumlarında talep edilen bir tazminattır.
- Kira sözleşmesinde süre belirtilmemişse ne olur?
- Kira sözleşmesinde süre belirtilmemişse, bu sözleşme belirsiz süreli sayılır. Ancak, konut ve çatılı işyeri kiralarında bu durum çok nadirdir.
- İhtiyaç nedeniyle tahliye durumunda nelere dikkat etmek gerekir?
- Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye talep etmesi durumunda, ihtiyaç sebebini yazılı olarak bildirmesi ve belirli süreler içinde dava açması gerekir.
- %25 kira artış sınırının üzerinde anlaşma yapılabilir mi?
- Hayır, %25 kira artış sınırı emredici bir hüküm olup, tarafların anlaşması ile bu sınır aşılamaz. Aşıldığı takdirde sözleşme hükümsüz olabilir.
- 5 yıllık kira süresi dolunca ne olur?
- 5 yıllık kira süresi dolunca, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için mahkemeye başvurulabilir. Bu durumda, sadece TÜFE değil, emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu da dikkate alınır.
Sonuç
Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak, 1 Eylül itibariyle yürürlüğe girecek olan arabuluculuk değişikliklerinin ve kira hukukundaki güncel gelişmelerin bilincindeyiz. Müvekkillerimizin haklarını korumak ve en iyi hukuki çözümleri sunmak için her zaman yanınızdayız. Kira uyuşmazlıklarınızda veya diğer hukuki sorunlarınızda bize başvurarak, uzman avukatlarımızdan destek alabilirsiniz.
Anahtar Kelimeler
Arabuluculuk, Dava Şartı Arabuluculuk, Kira Hukuku, Kira Uyuşmazlıkları, Kira Bedeli, Kira Artışı, %25 Sınırı, Tahliye Taahhüdü, İhtiyaç Nedeniyle Tahliye, Sözleşme Yenileme, Kira Sözleşmesi, 5 Yıllık Süre, Borçlar Kanunu, İcra Edilebilirlik Şerhi, Avukat Antalya, Antalya Avukat, Ayşenur Kocabaş, Sena Demircan.
Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu
Antalya Avukat Ayşenur Kocabaş
Avukat Sena Demircan
“`