“`html
Kat Mülkiyeti Hukukunda Yeni Dönem: Arabuluculuk Uygulamaları
Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak, Avukat Ayşenur Kocabaş ve Avukat Sena Demircan liderliğinde, siz değerli müvekkillerimize hukuk alanındaki son gelişmeleri aktarmaya devam ediyoruz. 1 Eylül 2023 itibarıyla hukuk hayatımıza giren yeni arabuluculuk çeşitleri, özellikle kat mülkiyeti hukukunda önemli değişiklikler getirdi. Bu makalemizde, yeni arabuluculuk uygulamalarının dava şartları, arabuluculuk sürecinde nelere dikkat edilmesi gerektiği, yönetici sorumlulukları, toplu yapı yönetimi ve sıkça sorulan sorulara cevaplar bulacaksınız.
Kat Mülkiyeti Hukukunda Arabuluculuğun Önemi
Günümüzde kentleşmenin artmasıyla birlikte apartman, site ve toplu konut yaşamı yaygınlaşmıştır. Bu durum, kat mülkiyeti hukukuna tabi uyuşmazlıkların da artmasına neden olmuştur. Bu uyuşmazlıklar, genellikle aidat ödemeleri, komşuluk ilişkileri, ortak alan kullanımı, yönetici seçimi ve inşaat eksiklikleri gibi konularda ortaya çıkmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan bu tür uyuşmazlıklar, 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla arabuluculuğa tabi hale gelmiştir. Bu durum, uyuşmazlıkların daha hızlı ve daha az maliyetli bir şekilde çözümlenmesine imkan tanıyacaktır.
Arabuluculuğa Tabi Olan ve Olmayan Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları
Kat mülkiyeti hukukundan kaynaklanan tüm uyuşmazlıkların arabuluculuğa tabi olduğu yanılgısına düşmemek gerekir. Aşağıda, arabuluculuğa tabi olan ve olmayan bazı uyuşmazlık türleri belirtilmiştir:
Arabuluculuğa Tabi Olan Uyuşmazlıklar
- Ortak Gider (Aidat) Alacakları: Aidat ödemeyen maliklere karşı başlatılan icra takipleri sonrası itirazın iptali davaları.
- Komşuluk İlişkilerinden Kaynaklanan Sorunlar: Gürültü, koku, evcil hayvan besleme, balkondan saksı düşmesi, ortak alan ihlali gibi durumlar.
- Ortak Yerlere Müdahale: Ortak alanların izinsiz kullanımı, mimari projelere aykırılıklar, balkon kapatma, izinsiz yapılaşmalar gibi.
- Bağımsız Bölüme Giriş İzni: Ortak tesisat sorunları, zorunlu onarımlar veya hasar tespiti gibi nedenlerle bağımsız bölüme giriş izni verilmemesi.
- Yönetim Sözleşmelerinden Doğan Uyuşmazlıklar: Yönetici tarafından yapılan iş, hizmet, sigorta gibi sözleşmelerden kaynaklı uyuşmazlıklar.
- Yönetici Seçimi ve Görevden Alınması: Yönetici seçim usulsüzlükleri ve görevden alma kararlarından doğan anlaşmazlıklar (mahkeme tarafından atanan yöneticiler hariç).
Arabuluculuğa Tabi Olmayan Uyuşmazlıklar
- Toplu Yapı Yönetimine Geçilmemiş Siteler: Tapuda toplu yapı belirtmesi olmayan, birden çok parselden oluşan siteler.
- Kooperatif Yönetimindeki Siteler: Tapusu verilmiş olsa dahi hala kooperatif tarafından yönetilen siteler.
- Toprak Tapulu Siteler: Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış, sadece hisseli tapusu olan siteler.
- Arsa Payı Düzeltme Davaları: Arsa paylarının yanlış belirlenmesi nedeniyle açılan davalar.
- Yönetim Planı İptal Davaları: Yönetim planının hukuka aykırı olduğu iddiasıyla açılan davalar.
- İnşaat Eksiklik ve Ayıplar: İlk inşaatı yapan müteahhide karşı açılan davalar (yönetim tarafından giderilmemişse).
- Mahkeme Tarafından Atanan Yöneticinin Görevden Alınması Talepleri: Mahkeme kararıyla atanan yöneticinin görevden alınması talepleri arabuluculuğa uygun değildir.
Yöneticinin Taraf Sıfatı ve Sorumlulukları
Arabuluculuk sürecinde yöneticinin rolü oldukça önemlidir. Yönetici, bazı uyuşmazlıklarda doğrudan taraf olabilirken, bazı durumlarda ise kat maliklerinin temsilcisi olarak hareket eder.
Yöneticinin Taraf Olarak Kabul Edildiği Durumlar
- Aidat Borçları: Aidat ödemeyenlere karşı icra takibi başlatma ve itirazın iptali davası açma.
- Apartman Yönetimi ile İlgili Suçlar: Görevi kötüye kullanma, zimmet, görevi ihmal gibi.
- Acil ve Zorunlu İşler: Çatı onarımı, asansör arızası gibi acil durumlarda karar alma ve uygulama.
- Sözleşmeler: Apartman adına yaptığı hizmet, sigorta, iş sözleşmelerinden kaynaklı uyuşmazlıklar.
Yöneticinin Yetki Alması Gereken Durumlar
- Ortak Yere Müdahale: Ortak alana yapılan izinsiz yapılaşmalara karşı dava açmak için genel kuruldan yetki alması gerekir.
- Eski Hale Getirme Davaları: Projeye aykırı yapılan yapıların eski haline getirilmesi için dava açmak için genel kuruldan yetki alması gerekir.
- Yükleniciye Karşı Açılacak Davalar: İlk inşaatı yapan müteahhide karşı inşaat eksikliklerinden dolayı dava açmak için kat maliklerinden yetki alması gerekir.
Yöneticinin Taraf Olamadığı Durumlar
- Arsa Payı Düzeltme Davaları: Arsa paylarının yanlış belirlenmesi nedeniyle açılan davalarda yönetici taraf olamaz.
- Yönetim Planı İptali Davaları: Yönetim planının hukuka aykırı olduğu iddiasıyla açılan davalarda yönetici taraf olamaz.
Yöneticinin, kat maliklerinin haklarını koruma ve kat mülkiyeti kanununa uygun hareket etme sorumluluğu vardır. Arabuluculuk sürecinde yönetici, yetkileri dahilinde hareket etmeli ve genel kurulun onayını alması gereken durumlarda yetki almadan karar almamalıdır. Yöneticinin en önemli görevlerinden biri de ortak gider ve avansları doğru bir şekilde toplayıp harcamaktır.
Sıkça Sorulan Sorular ve Cevapları
Kat mülkiyeti hukuku ve arabuluculuk hakkında sıklıkla sorulan sorulara ve cevaplarına aşağıda yer verilmiştir:
- Soru 1: Site yönetimi, arabuluculuk görüşmelerine genel kuruldan yetki alarak mı katılmalı?
- Cevap: Yöneticinin taraf olduğu konularda (aidat borçları, apartman yönetimi ile ilgili suçlar, acil işler vb.) genel kuruldan yetki almasına gerek yoktur. Ancak, maliklerin haklarından feragat etmesini gerektiren konularda (faizden vazgeçme, anlaşma yapma vb.) yetki alması gerekir.
- Soru 2: Kat malikleri, yönetimin yaptığı sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda taraf olabilir mi?
- Cevap: Yönetim tarafından yapılan sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kat malikleri yerine sadece yönetici taraf gösterilir. Ancak, sözleşmede her bir kat malikinin ayrı ayrı sorumlu olacağı belirtiliyorsa, kat malikleri de taraf olabilir.
- Soru 3: Site yönetimi, kat mülkiyeti kanununa aykırı bir yönetim planı maddesinin iptali için arabuluculuğa başvurabilir mi?
- Cevap: Yönetim planı iptal davalarında, site yönetiminin taraf sıfatı yoktur. Bu nedenle arabuluculuğa başvuramaz. Bu tür davaları, kat malikleri açmalıdır.
- Soru 4: Apartmanımızda 20 yıldır asansör yok. Şimdi yaptırmak istiyoruz. Bu konuda maliklerin oybirliği gerekli midir?
- Cevap: Asansör, faydalı yenilik ve ilave kategorisinde yer alır. Bu nedenle, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınabilir. Ancak, binanın statik yapısına uygun ve tüm giderlerin karşılanması şartıyla engelli vatandaşlar için bir kişi istese de yapılabilir.
- Soru 5: Merkezi sistemden bireysel sisteme geçmek için kat maliklerinin onayı nasıl olmalı?
- Cevap: 2000 metrekareden büyük yerlerde merkezi sistemden bireysel sisteme geçiş için tüm kat maliklerinin oybirliği gerekirken, bireysel sistemden merkezi sisteme geçiş için kat maliklerinin çoğunluk oyu yeterlidir.
- Soru 6: Site yönetim planı tapuya tescil edilmek zorunda mı?
- Cevap: Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken yönetim planı da tapuya tescil edilir. Ancak, eski binalarda yönetim planının olmaması da görülebilir. Yönetim planı olmasa bile kat mülkiyeti kanunu hükümleri uygulanmaya devam edilir.
- Soru 7: Kiracılar, site yönetiminin aldığı kararlar için dava açabilir mi?
- Cevap: Kiracılar genel kurul kararlarına doğrudan dava açamazlar. Sadece, doğrudan kendilerini ilgilendiren kararlar için (örneğin ortak alan kullanımı, otopark vb.) kiracı sıfatıyla dava açabilirler. Kiracılar, kira sözleşmeleri gereği aidat ödemekle yükümlüdürler, fakat, dönen sonunda yönetimin gerçekleşen gider hesabını yapmasını istemeliler.
- Soru 8: Kat mülkiyetinde “aidat” kavramının tanımı nedir?
- Cevap: Kat mülkiyetinde “aidat” yerine “ortak gider avansı” kavramı kullanılır. Yöneticinin, dönem sonunda tahmini işletme projesi ile gerçekleşen giderleri karşılaştırarak bir mahsuplaşma yapması gerekir.
Sonuç
Kat mülkiyeti hukukunda arabuluculuk uygulamalarının hayata geçirilmesiyle, uyuşmazlıkların daha hızlı ve etkili bir şekilde çözülmesi hedeflenmektedir. Ancak, süreç içerisinde bazı zorluklar ve belirsizlikler de ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle, müvekkillerimizin haklarını en iyi şekilde korumak ve bu süreçleri sorunsuz bir şekilde yönetmek için Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak her zaman yanınızdayız.
Unutmayın, kat mülkiyeti hukuku karmaşık bir alandır ve uzman avukat desteği almak, haklarınızı korumanıza ve uyuşmazlıkları en kısa sürede çözmenize yardımcı olacaktır. Her türlü kat mülkiyeti uyuşmazlığınız için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Anahtar Kelimeler
Kat mülkiyeti hukuku, arabuluculuk, dava şartı, yönetici sorumluluğu, ortak gider, aidat, toplu yapı yönetimi, komşuluk ilişkileri, kat malikleri, uyuşmazlık çözümü, arsa payı, yönetim planı, kat irtifakı, tapu, site yönetimi, Antalya avukat, Ayşenur Kocabaş, Sena Demircan, Antalya AS Hukuk & Danışmanlık.
“`