Kira Hukuku ve Antalya Kira Avukatı: Güncel Gelişmeler Işığında Kira Hukukunda Kapsamlı Bir Değerlendirme
Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak, müvekkillerimizi en güncel ve doğru bilgilerle donatmayı hedefliyoruz. Bu amaçla, kira hukukundaki önemli tartışmaları ve sonuçları sizler için derledik. Avukat Ayşenur Kocabaş ve Avukat Sena Demircan liderliğinde, kira hukuku alanındaki güncel sorunlara ve çözüm önerilerine odaklanacağız.
Kira Sözleşmelerinde Süre ve Özel Şartlar
Kira sözleşmelerinde sıkça karşılaşılan sorunlardan biri, sözleşmenin ön sayfasında belirtilen süre ile hususi şartlarda belirtilen sürenin farklı olmasıdır. Bu durumda hangi sürenin geçerli olacağı sorusu ortaya çıkar. Hukuki açıdan bakıldığında, özel şartlar bölümünde belirtilen sürelerin, sözleşmenin genelinde yer alan matbu ifadelere göre öncelikli olduğu kabul edilir. Bu, tarafların özel olarak üzerinde anlaştıkları hususlara daha çok önem verilmesi gerektiği prensibine dayanır.
5+5 Yıllık Kira Sözleşmeleri ve Uygulaması
5+5 yıllık kira sözleşmeleri özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında sıkça karşımıza çıkar. Bu tür sözleşmelerde ilk 5 yılın sonunda kiraya veren, sözleşmeyi sonlandırmak istediğini belirten bir ihtarname gönderse bile, konut ve çatılı iş yeri kiralarında TBK 347 hükümleri gereğince sözleşme, kiracının iradesi dışında feshedilemez. Ancak, ilk 5 yıl dolmadan kiraya veren ihtar çekerek ikinci 5 yıllık opsiyonu kullanmak istemediğini bildirirse, bu durumda sözleşme 1’er yıllık uzama dönemlerine girer.
10 Yıllık Kira Sözleşmelerinde Tahliye ve Dava Açma Süreleri
Türk Borçlar Kanunu (TBK) 347’ye göre, konut ve çatılı iş yeri kiralarında, 10 yıllık uzama süresinin sonunda, kiraya veren sözleşmeyi sebep göstermeden feshetme hakkına sahiptir. Ancak, bu noktada dava açma süresi tartışmalıdır. Bazı hukukçular icra iflas kanununa kıyasla bir ay derken , yaygın kanı dava açma süresinin bir kira yılı kadar olduğu yönündedir. Yargıtay’ın bu konuda henüz kesin bir görüş birliği bulunmamakla birlikte yönelim genel olarak bir yıldır.
Dava Açma Hakkı Doğmadan Arabuluculuğa Başvurulması
Kira uyuşmazlıklarında, dava açma hakkı doğmadan arabuluculuğa başvurulması konusu da tartışmalıdır. Bir kısım görüş arabuluculuk sürecinin, dava açma hakkı doğmadan önce de başlatılabileceği yönündeyken bir kısım hukukçu dava açma hakkı doğduktan sonra yapılması gerektiği yönündedir. Önemli olan taraf iradelerinin dava öncesinde çözüme kavuşmasını sağlamaktır.
Arabuluculuk Başvurusu İhtar Şartını Sağlar Mı?
Kira uyuşmazlıklarında İhtar şartının yerine getirilmesi önem arz eder . Arabuluculuk başvurusunun, yasalarda aranan İhtar şartını yerine getirip getirmediği konusu, özellikle şekil şartı aranan durumlarda netlik kazanmamıştır. Yasalarda açıkça yazılı bildirim ibaresinin geçmesi ve uygulamada ihtarın noter yoluyla ya da taahhütlü posta ile gönderilmesi teammülü, arabuluculuk başvurusu ile ihtar şartının sağlanamayacağı fikri yaygındır. Ancak bazı içtihatlar ve uygulamalar ile ileri de bu konuda değişiklik olması beklenir.
WhatsApp Yazışmaları Delil Olarak Kullanılabilir Mi?
Günümüzün dijital dünyasında, WhatsApp gibi platformlardaki yazışmaların delil niteliği taşıyıp taşımadığı sıkça merak edilmektedir. Kira uyuşmazlıklarında da WhatsApp yazışmaları, çoğu durumda yazılı delil başlangıcı olarak kabul edilebilirken, ispat zorluğu ve güvenilirlik endişeleri devam etmektedir. Özellikle kanunen yazılı olması gereken bildirimlerde kabul görmediği durumlarda ise WhatsApp mesajları delil sayılmamaktadır. Bu nedenle kira sözleşmelerinde tüm bildirimlerin ve değişikliklerin yazılı olarak yapılması önerilmektedir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında İhtar Şartı
İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında, tarafların sözleşmelerinde özel olarak İhtar şartı düzenlemesi durumunda bu şarta uyulması gerekir. Yargıtay’ın ve uygulamada genel görüş tarafların sözleşme serbestisi ilkisi çerçevesinde getirilen özel düzenlemelerle de bağlı olunacağı yönündedir. Fakat aksi yönde içtihat ve görüşler de mevcut olup, bazı mahkemeler özel olarak konulmuş İhtar şartını zorunlu görmemektedir.
Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliyede Tazminat Talebi
Malikin kendi ihtiyacı nedeniyle açtığı tahliye davası sonucunda, kira sürecinde herhangi bir kusur olmaksızın mağduriyete uğramış olması durumunda uğradığı munzam zararın tazmin talebi, kira hukukunda teorik olarak mümkündür. Ancak uygulamada gerek hukuki gerekçe sıkıntısı gerekse sebepsiz zenginleşme kavramıyla bağlantısı tartışmalı ve ihtilaflı görülmektedir.
Her Yıl Yeniden İmzalanan Sözleşmeler
Her yıl yeniden imzalanan kira sözleşmelerinin, TBK 347’deki 10 yıllık uzama süresini sıfırladığı Yargıtay kararlarınca sabittir. Ancak, aynı durumun TBK 344 kapsamındaki kira tespitini sıfırlayıp sıfırlamayacağı farklı görüşlere tabidir. Genel kural olarak, yeni sözleşmelerin kira bedeli dışında esaslı bir değişiklik içerip içermediği incelenerek karar verilmesi gerekir. Sözleşmede Demirbaş gibi farklı bir unsurda değişiklik yapılmış olması , yeni sözleşmeyle beraber ilk yıldan başlayarak yeni 5 yıllık kira tespitine imkan sağladığı kabul edilmektedir. Bu konuda mahkemelerde farklı yorumlara gidilmekle birlikte yaygın olan durum sözleşmedeki tüm hususlarda değişim yapıldığı yönünde ise sürenin başlangıç süresi olacağına yöneliktir.
Kira Tespit Davalarında Harç ve Diğer Sorunlar
Kira tespit davalarında, harç konusundaki uygulama birliği sağlanamamıştır. Genel olarak aylık kira bedelindeki artış üzerinden harç hesaplanırken, bazı adliyelerde yıllık artış üzerinden hesaplama yapılması istenmektedir. Kira tespit davaları, tespit niteliğinde olup kesinleşmeden icra edilemezler, ancak yargılama giderleri ve vekalet ücreti de ilamlı takip konusu olabilmektedir. Dava açma süreleri konusunda da Yargıtay, 5 yıl dolmadan açılan tespit davalarının reddedilemeyeceğini ve davanın talep ettiği kira dönemine göre incelenmesi gerektiğini belirtir. Ayrıca, kira tespit davasında ihtar çekme zorunluluğu TBK’da açıkça belirtilmediğinden, yasal gereklilik yoktur.
Fazla Ödenen Kira Bedellerinin İadesi ve Sebepsiz Zenginleşme
Yasal artıştan fazla ödenen kira parasının iadesi, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanır. Ancak bu konuda , kira sözleşmesinin bir yıllık cari hesap süresi esnasındaki denkleştirme ve takibat hakları da tartışmalı konularındandır. Yargıtay kararlarınca zımni kabul durumu kabul edilmemekte birlikte itirazı kayıtlı fazla ödemelerde ise hak kaybının olamayacağı fikri yaygındır. Sonuç olarak ödenen miktarın sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri iadesi kanuni çerçevede kabul edilir durumdadır.
TBK 355 ve Tahliye Davaları
Tahliye kararları kesinleştikten sonra kiracının çıkmaması durumunda ortaya çıkan tazminat hakları ve dava süreci yine tartışmalı bir alandır. TBK 355’e göre, hem dava yoluyla hem de icra takibi ile birlikte tahliye süreci yürütülebilir. Ancak Ceza dairesinin vermiş olduğu kararlarda işgal halinde direkt olarak tazminat doğmayacağı yönünde bir karara da Yargıtay kararında rastlanılmakla birlikte uygulamada genel kabul tazminat istenebilir yönündedir.
Tahliye Taahhüdünün İptali ve Aile Konutu
Tahliye taahhüdüne dayalı uyuşmazlıklarda TBK 39 iptal davasının sıklıkla açıldığı görülmektedir. Yargıtay , bir yıl içinde dava açılması gerektiğini öngörmektedir. Ancak , sahtecilik davalarında yemin delili kabul görmediği ve senede karşı senet ispatının aranması sorunlar çıkarmaktadır. Bir başka sorun da aile konutunun kira sözleşmeleriyle ilgili uygulamasıdır. Eş rızası olmadan tahliye taahhüdü alınması konusu sıkıntı çıkarırken uygulamada da aktif-pasif husumet kavramlarıyla bağlantılı sorunlar yaratır durumdadır. İcra takiplerinde, tarafların hak kayıpları olmaması ve çözüm bulabilmesi adına noter ihtarnameleri ve dava süreçleri de yakinen takip edilmelidir.
10 Yıllık Sözleşmede Kira Tespiti ve Uyarlama Davası
10 yıllık kira sözleşmelerinde, TBK 344 hükümlerine göre, 5. yıl sonunda kira tespiti davası açılması yasal hakkıdır . Bu davanın amacı , kanunda ki 5 yıllık periyotta paranın satın alma gücündeki azalmayı dikkate alarak, kiraların piyasa rayicine uygun şekilde güncellenmesini sağlamaktır. Uygulamada, kira tespit davalarına hakimlerince genel yaklaşıma göre bakıldığında red kararları da verilebilmektedir.
Uyarlama davası ise her uyuşmazlığa açık olmamakla birlikte TBK 138’e dayalıdır ve bu davanın konusu genel olarak ;pandemi, savaş , doğal afet gibi beklenmedik durumlara özeldir. Yasal kira artış oranlarına, emredici kurallar uyarınca uyma yükümlülüğü bulunan bu kanunda enflasyon kural olarak uyarlama sebebi kabul görmemekle beraber her somut olaya göre ayrı olarak inceleme yapılır.
Yenilik ve Değişikliklerle Gider İsteme Meselesi
Kira sözleşmeleri ve imalat konusunda genel kanun , malikin rızasıyla yapılmayan eklemelerin ve giderlerin kiracıdan istemesini öngörmemekle birlikte özel olarak , sözleşmenin sonunda yapılmış olan ekleme , yapı ve onarımları kiracı , mülk sahibinden tahsil etme imkanına da sahiptir. Burada, özellikle eklenen eklerin sözleşme ile zıtlığı önemli olup kira hukuku kurallarının genel kaide olarak kira süresinin bitimi ile kiracının taşınmazı orijinal haline döndürülerek iade edilmesi esastır .
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesinde hem genel hem de özel şartta süreler farklıysa ne yapılmalı?
Özel şartlarda belirtilen süreler genel matbu hükümlere göre önceliklidir. Bu nedenle özel olarak anlaşılan süreler dikkate alınır.
5+5 yıllık kira sözleşmelerinde haklar nasıl işler?
İlk 5 yıl sonunda, sözleşmenin kendiliğinden uzaması (eğer yoksa özel bir anlaşma) ve takip eden 5 yıl içerisinde kira tespit hükümleri dikkate alınır. Kiracı isterse ikinci 5 yıl bitimi için, yine bildirimde bulunulmalı, kira bitimine değil ilk dönemdeki kiralamasına bağlı kalmalıdır.
10 yıllık kira sözleşmesinde, tahliye davası ne zaman açılabilir?
Yargıtay, görüşlerinde ayrılık bulunmakla beraber ; bir kira dönemi olarak kabul etmektedir ve 347 den doğan dava açma süresi genelde 1 yıldır.
WhatsApp mesajları kira davalarında delil olarak kullanılabilir mi?
WhatsApp mesajları genel olarak yazılı delil başlangıcı olarak kullanılabilir olsa da yazılı beyanlar konusunda ispat zorluğu bulunmakta ve netice olarak yazılı olması gereken bildirimlerde kabul edilmemektedir.
Arabuluculuk İhtar yerine geçer mi?
Hayır , geçerli değildir . İhtar için kanun yollarında aranan yazılılık şartına dikkat etmek ve noter veya iadeli taahhütlü posta yolu ile yapılmalıdır.
Yeniden yapılan kira sözleşmeleri süreyi sıfırlar mı?
Evet sıfırlar, özelikle TBK 347deki süreyi sözleşme ile otomatik olarak sıfırlamaktadır.
Uyarlama davası hangi durumlarda açılabilir?
Uyarlama davaları, kural olarak enflasyon durumunda değil, sel, deprem, pandemi ve iç savaş gibi beklenmedik durumlarda açılır ve o olayın ilgili kişiyi derinden etkilemiş olması , o kira ilişkisine zarar vermiş olmalıdır.
Anahtar Kelimeler
- Kira Hukuku
- Kira Sözleşmesi
- Kira Uyuşmazlıkları
- Tahliye Davası
- Kira Tespit Davası
- Arabuluculuk
- İhtarname
- TBK 344
- TBK 347
- TBK 350
- TBK 355
- Uyarlama Davası
- 5+5 kira sözleşmeleri
- Kira bedeli
- Tahliye taahhüdü
Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak, kira hukuku alanındaki güncel tartışmaları ve gelişmeleri yakından takip etmekteyiz. Avukat Ayşenur Kocabaş ve Avukat Sena Demircan liderliğinde, her türlü kira uyuşmazlığında müvekkillerimize profesyonel hukuki destek sunmaktan mutluluk duyarız. Daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.