Kira Bedeli ve Tahliye Davaları Hakkında Bilmeniz Gerekenler
Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak, müvekkillerimizin kira hukuku alanındaki sorunlarına çözüm sunmaktan memnuniyet duyarız. Antalya Avukat Ayşenur Kocabaş ve Avukat Sena Demircan tarafından hazırlanan bu kapsamlı makale, kira bedeli, ödeme zamanı, tahliye davaları, uyarlama davaları ve kira artışları gibi önemli konularda sizleri bilgilendirmeyi amaçlamaktadır.
Kira Bedeli Ödeme Zamanı ve Şekli
Borçlar Kanunu’nun 314. maddesi uyarınca, kira bedeli ve yan giderler, aksine bir sözleşme ya da yerel adet yoksa, her ayın sonunda veya kira süresinin bitiminde ödenmelidir. Ancak, uygulamada genellikle sözleşmelerle kira bedelinin peşin ödenmesi kararlaştırılır. Kira bedeli TL veya yabancı para olarak belirlenebilir. Özellikle AVM kiralarında, metrekare başına yabancı para üzerinden belirlenen bedellerin, ödeme günündeki Merkez Bankası efektif satış kuru karşılığı TL olarak ödenmesi sıkça karşılaşılan bir durumdur.
Aynen Ödeme Kayıtlı TL Kiralar
Aynen ödeme kayıtlı TL kiralar, yabancı para birimi üzerinden hesaplansa da, TL olarak ödenir. Bu tür durumlarda, özellikle erken tahliyelerde, anahtar teslimine kadar geçen süreye ait kira bedelleri, yabancı para üzerinden hesaplanıp TL’ye çevrilerek, ticari avans faiziyle birlikte talep edilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, kira bedelinin hesaplanmasında hangi tarihin esas alındığıdır.
Kiralayanın ve Kiracının Yükümlülükleri
Kiralayanın asli borcu, kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurmaktır. Kiralanan kullanıma elverişli ise, kiracı kendi kusuru veya özel durumları (hastalık, askerlik, seyahat gibi) nedeniyle kullanamasa bile kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Ancak, kiralayanın bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, kiracı kira bedelinden indirim talep edebilir.
Tahliye Davaları ve Sona Erme Sebepleri
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında tahliye davaları, Borçlar Kanunu’nun 350 ve devamı maddeleri uyarınca açılır. Genel sona erme sebepleri ise fesih bildirimi yoluyla gerçekleşir. Kiracı, kiralananı iade etmezse, tahliye talepli dava açılması gerekir. 350 ve devamı maddelerine dayalı tahliyelerde mahkeme kararının kesinleşmesi zorunludur. Bildirim yoluyla fesihlerde ise, fesih şartları gerçekleştiğinde sözleşme sona erer.
Fesih Bildirimi Yoluyla Sona Erme
Fesih bildirimi yoluyla sona erme, kira sözleşmesinin belirli şartlar altında taraflardan birinin tek taraflı irade beyanıyla sonlandırılmasıdır. Bu fesih, sözleşmede belirtilen koşulların gerçekleşmesi veya yasal düzenlemelere uygun olması durumunda geçerli olur. Bildirim yoluyla fesih, sözleşmeyi sona erdirse de, kiracının kiralananı iade etmemesi durumunda tahliye davası açılması gereklidir.
Kira Sözleşmesinin Feshi ve 315. Madde
Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi, kira bedelinin ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedilmesini düzenler. Bu hüküm, tüm kira sözleşmeleri için geçerlidir. Kiracıya, ödeme için 30 günlük bir süre verilir ve bu süre kısaltılamaz. Eksik ödeme durumunda da 315. madde uygulanır. Ancak, dürüstlük kuralı gereği, önemsiz bir miktar eksik ödeme halinde fesih yoluna gidilmeyebilir. Fesih bildirimi yazılı olarak yapılmalı ve ihtarname aracılığıyla noter vasıtasıyla yapılması ispat kolaylığı sağlar.
İhtarname ve Süre Verme
İhtarname, kiracıya ödenmemiş kira bedellerini ödemesi için verilen resmi bir bildirimdir. İhtarnamede, hangi aylara ait kira bedellerinin ödenmediği açıkça belirtilmeli ve kira bedellerinin ödenmemesi durumunda kira sözleşmesinin feshedileceği ihtar edilmelidir. Kanun, ödeme için 30 günlük bir süre tanır ve bu süre kısaltılamaz. İhtarname, kiraya veren tarafından gönderilmeli ve birden fazla kiraya veren varsa, hepsi tarafından ayrı ayrı gönderilmelidir.
346. Madde ve Cezai Şart Yasağı
Borçlar Kanunu’nun 346. maddesi, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedelinin ödenmemesi halinde gecikme cezası kararlaştırılamayacağını ve tüm kira bedellerinin muaccel hale getirilemeyeceğini hükme bağlar. Bu madde, kiracıyı korumaya yöneliktir ve kira bedeli dışındaki yükümlülükler için de ceza koşulu kararlaştırılamaz.
Yan Giderler ve Ödeme Yükümlülüğü
Yan giderler, kiralananın kullanımına bağlı olarak ortaya çıkan giderlerdir. Isıtma, aydınlatma, su gibi kullanım giderleri, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa veya yerel adet yoksa kiracı tarafından ödenir. Apartman aidatı gibi giderler de yan gider olarak kabul edilir ve ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedilmesine yol açabilir. Bu nedenle, yan giderlerin sözleşmede açıkça belirtilmesi gerekir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Halinde Talep Edilebilecekler
Kira bedelinin ödenmemesi durumunda, kiraya veren öncelikle ödenmeyen kira bedelini talep eder. Ayrıca, temerrüt faizi ve aşan zarar varsa, bu zararın da ödenmesini talep edebilir. Yabancı para üzerinden belirlenen kira bedellerinde, Türk lirasının değer kaybı nedeniyle munzam zarar talep edilip edilemeyeceği tartışmalıdır. Bazı Yargıtay daireleri, sadece değer kaybının yeterli olmadığını, ayrıca zararın ispatı gerektiğini savunurken, bazı daireler ise değer kaybının yeterli olduğunu kabul etmektedir.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
Kiracı, bir kira yılı içinde iki kez kira bedelini ödemekte gecikirse, kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden bir ay içinde tahliye davası açma hakkına sahiptir. Bu durumda, iki haklı ihtarın aynı kira dönemine ait olması ve ödemelerin 30 günlük süre içerisinde yapılmış olması yeterlidir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, ihtarların farklı aylara ait olması ve tüm ödenmeyen kira bedellerinin tek bir ihtarnameye konu edilmesidir.
Kira Bedelinin Uyarlanması ve Olağanüstü Koşullar
Olağanüstü koşullar, sözleşme kurulurken tarafların öngöremedikleri ve öngörmelerinin beklenmediği durumların ortaya çıkmasıdır. Bu durumlarda, sözleşmenin aynı koşullarla ifası dürüstlük kuralına aykırı olacağından, kira bedelinin uyarlanması talep edilebilir. Deprem, savaş, ekonomik kriz gibi olaylar, uyarlama sebebi olarak gösterilebilir. Ancak, Yargıtay, basiretli tacir kavramı gereği, ekonomik krizlerin ve değer kayıplarının olağan olduğunu kabul etmekte ve uyarlamayı zorlaştırmaktadır. Bu nedenle, uyarlama davaları dikkatli bir şekilde ve terditli olarak açılmalıdır.
Uyarlama Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Uyarlama davası, kira bedelinin olağanüstü koşullar nedeniyle adil hale getirilmesi talebini içerir. Bu davalarda, mahkeme öncelikle uyarlama yapmaya çalışır. Eğer uyarlama mümkün değilse, sözleşmenin feshedilmesine karar verebilir. Ancak, sadece uyarlama talebiyle açılan davalar reddedilebilir. Bu nedenle, davanın terditli olarak açılması ve öncelikle uyarlama, olmazsa sözleşmenin feshi talep edilmelidir.
Kira Artış Oranları ve 344. Madde
Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira artış oranlarını düzenler. Bu maddeye göre, kira bedeli, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla artırılabilir. Bu hüküm, konut ve çatılı iş yeri kiraları için geçerlidir ve bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Ancak, sözleşme başında serbestçe belirlenen kira bedeli, 344. maddeye tabi değildir.
Kira Sözleşmelerinde Artış Oranları
Kira sözleşmelerinde artış oranları, sözleşmenin başlangıcında veya sonrasında belirlenebilir. Kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki dönemde yapılan artış anlaşmaları da 344. madde ile sınırlıdır. Kiraya verenin, sözleşmede kararlaştırılan artış oranından daha düşük bir bedeli kabul etmesi, tespit davası açma hakkını kaybettirmez. Ancak, uzun süre eksik ödemenin kabul edilmesi, zımni bir anlaşma olarak değerlendirilebilir.
Rayiç Bedel Tespiti ve 344/3. Madde
Borçlar Kanunu’nun 344/3 maddesi, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kira bedelinin rayiç bedel üzerinden belirlenmesini düzenler. Bu durumda, mahkeme, tüketici fiyat endeksine ek olarak, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyeti de göz önünde bulundurarak kira bedelini belirler. Bu, normal uyarlama davalarından farklı, özel bir uyarlama türüdür.
Rayiç Bedel Tespiti Davasında Esas Alınacaklar
Rayiç bedel tespitinde, tüketici fiyat endeksine ek olarak, kiralananın yaşı, büyüklüğü, malzeme kalitesi, sosyal tesisler ve yakın çevredeki emsal kira bedelleri dikkate alınır. Emsal kira bedelleri belirlenirken, yakın tarihte yapılmış kira sözleşmeleri esas alınmalı ve ilanlar dikkate alınmamalıdır. Olağanüstü koşullarda yapılmış kira sözleşmeleri, emsal olarak kabul edilmez. Mahkeme, bu kriterlere göre makul bir kira bedeli belirlemelidir.
Sıkça Sorulan Sorular ve Cevaplar
-
Soru: Kira bedeli nasıl belirlenir?
Cevap: Kira bedeli, tarafların serbest iradesiyle belirlenir. Ancak, kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki dönemlerde, kira artışları kanunla sınırlanmıştır. -
Soru: Kira bedelini ödemezsem ne olur?
Cevap: Kira bedelinin ödenmemesi durumunda, kiraya veren ihtarname göndererek 30 gün içinde ödeme talep eder. Ödeme yapılmaması halinde, kira sözleşmesi feshedilebilir. -
Soru: Kira artış oranı ne kadar olabilir?
Cevap: Kira artış oranı, tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. -
Soru: Rayiç bedel tespiti davası ne zaman açılır?
Cevap: Rayiç bedel tespiti davası, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde açılabilir. -
Soru: Kira sözleşmesini nasıl feshedebilirim?
Cevap: Kira sözleşmesi, belirli şartlar altında fesih bildirimi yoluyla veya mahkeme kararıyla sona erdirilebilir. Kira bedelinin ödenmemesi, fesih için en yaygın nedenlerden biridir. -
Soru: Uyarlama davası nedir ve ne zaman açılır?
Cevap: Uyarlama davası, olağanüstü koşullar nedeniyle sözleşme şartlarının adil hale getirilmesi talebidir. Deprem, savaş gibi olaylarda açılabilir. Ancak, ekonomik krizler çoğu zaman uyarlama nedeni olarak kabul edilmez. -
Soru: Kiralanan aile konutu ise nelere dikkat etmek gerekir?
Cevap: Kiralanan aile konutu ise, fesih bildirimi hem kiracıya hem de eşine ayrı ayrı gönderilmelidir.
Sonuç
Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak, kira hukuku alanındaki tüm soru ve sorunlarınızda yanınızdayız. Bu makalede yer alan bilgiler genel bir bilgilendirme olup, her somut olayın kendine özgü koşulları olduğunu unutmayınız. Daha detaylı bilgi ve hukuki destek için bizlerle iletişime geçebilirsiniz.
Anahtar Kelimeler
- Kira bedeli
- Tahliye davası
- Kira sözleşmesi feshi
- Kira artış oranı
- Rayiç bedel tespiti
- Uyarlama davası
- Yan giderler
- İki haklı ihtar
- Aynen ödeme kayıtlı TL
- Fesih bildirimi
- Konut kirası
- İş yeri kirası
- 315. madde
- 344. madde
- 346. madde
- 350. madde
Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu
Avukat Ayşenur Kocabaş ve Avukat Sena Demircan