“`html
Kira Tespit ve Tahliye Davaları: Hukuki Süreçler Hakkında Bilmeniz Gerekenler
Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak, kira hukuku alanındaki uzmanlığımızla müvekkillerimize rehberlik ediyoruz. Kira tespit davaları, tahliye davaları, kira sözleşmelerinin hazırlanması ve yorumlanması gibi konularda Antalya Avukat Ayşenur Kocabaş ve Avukat Sena Demircan önderliğinde profesyonel hukuki destek sağlıyoruz. Bu makalede, kira tespit ve tahliye davaları hakkında sıkça sorulan soruları ve temel hukuki bilgileri sizler için derledik.
Kira Hukukunun Temel İlkeleri
Kira ilişkileri, Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi ve devamında düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyi kullanma veya kullanmayla birlikte yararlanma hakkını devrettiği ve kiracının da bunun karşılığında belirlenen kira bedelini ödemeyi taahhüt ettiği iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.
- Sözleşmenin Sürekliliği: Kira sözleşmesi süresince, kiraya veren, kiralananı kiracının kullanımına uygun olarak bulundurmakla yükümlüdür.
- Şekil Şartı: Fesih ihbarları, yazılı olarak ve noter aracılığıyla yapılmalıdır.
- Tahliye Nedenleri: Kanunda sınırlı sayıda belirtilen tahliye nedenleri dışında, yeni tahliye nedenleri yaratılamaz.
- Ahde Vefa İlkesi: Sözleşme, yapıldığı koşullara uygun olarak uygulanmalıdır.
Kira Tespit Davaları
Kira tespit davaları, kira bedelinin günümüz koşullarına uygun olarak yeniden belirlenmesi için açılır. Özellikle son dönemlerde yaşanan ekonomik dalgalanmalar ve yüksek enflasyon nedeniyle bu davaların önemi artmıştır.
Kira Tespit Davasının Şartları
Kira tespit davası, kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun sürmesi durumunda açılabilir. Davada kira bedeli belirlenirken aşağıdaki kriterler dikkate alınır:
- Geçmiş 12 Ayın TÜFE Ortalaması: Devlet İstatistik Enstitüsü’nün açıkladığı geçmiş 12 ayın ortalama TÜFE oranı dikkate alınır.
- Kiralananın Durumu: Kiralananın konumu, büyüklüğü, özellikleri (asansör, doğalgaz, güneş alımı vb.) değerlendirilir.
- Emsal Kira Bedelleri: Aynı bölgedeki benzer özelliklere sahip kiralananların kira bedelleri göz önünde bulundurulur.
- Hakkaniyet İndirimi: Eski kiracılar için genellikle %10-15 oranında bir hakkaniyet indirimi uygulanabilir.
Kira Artış Oranları ve %25 Sınırı
11 Haziran 2022 tarihinde yayımlanan geçici madde ile konut kiraları için 1 Temmuz 2023’e kadar %25’lik bir artış sınırı getirilmiştir. Bu sınır, sadece konutları kapsamakta olup, iş yerleri için geçerli değildir. Ayrıca, 5 yılı aşan kira sözleşmeleri için bu sınır geçerli olmayıp, kira tespit davası açılarak kira bedeli yeniden belirlenebilir.
Kira Tespit Davası Açarken Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Dava Değeri: Kira artış miktarı net olarak belirtilmelidir ve dava harcı bu miktara göre hesaplanır.
- Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılamaz: Kira tespit davaları, kısmi olarak veya belirsiz alacak davası olarak açılamaz.
- Görevli ve Yetkili Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemeleri, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi görevli ve yetkilidir.
- Dava Açma Süresi: 345. madde uyarınca, kira dönemi içinde her zaman açılabilir.
Tahliye Davaları
Tahliye davaları, kiracının kiralananı boşaltması için açılan davalardır. Tahliye nedenleri, kiraya verenden veya kiracıdan kaynaklı olabilir.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Nedenleri
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Kiraya verenin veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı olması durumunda açılabilir.
- İktisap Nedeniyle Tahliye: Yeni malikin, taşınmazı satın almasından itibaren 1 ay içinde ihtar çekerek 6 ay veya sözleşme sonunda tahliye talep edebilir.
- Yeniden İmar İnşa Nedeniyle Tahliye: Kentsel dönüşüm veya yapısal nedenlerle yeniden imar veya inşaat yapılacak durumlarda açılabilir.
Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Nedenleri
- Temerrüt Nedeniyle Tahliye: Kira bedeli veya aidat borcunun ödenmemesi durumunda açılır.
- Akde Aykırılık Nedeniyle Tahliye: Kiralananın sözleşmeye aykırı kullanılması durumunda açılır.
- Yazılı Tahliye Taahhüdü: Kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı taahhüt etmesi halinde açılabilir.
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Bir kira dönemi içinde iki farklı ayda kira bedelinin ödenmemesi halinde açılabilir.
7-30 Günlük İcra Takibi ile Tahliye
Kira bedeli veya yönetim giderlerinin ödenmemesi durumunda, 7-30 günlük icra takibi (Örnek 13) ile tahliye kararı alınabilir. Bu, daha hızlı ve masrafsız bir yöntemdir. Ancak, imza itirazı, sözleşmenin geçersizliği gibi durumlarda dava sulh hukuk mahkemesine taşınır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Sonuç
Kira hukuku, karmaşık ve sürekli değişen bir alandır. Kira tespit ve tahliye davaları gibi konularda hukuki destek almak, hak kayıplarının önüne geçmek için önemlidir. Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak, müvekkillerimize bu süreçlerde rehberlik etmekten memnuniyet duyarız. Hukuki danışmanlık ve destek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Antalya AS Hukuk & Danışmanlık Bürosu
Avukat Ayşenur Kocabaş ve Avukat Sena Demircan
Anahtar Kelimeler
- kira tespit davası
- tahliye davası
- kira sözleşmesi
- kiracı hakları
- ev sahibi hakları
- kira artış oranı
- Antalya avukat
- Antalya AS Hukuk
- Avukat Ayşenur Kocabaş
- Avukat Sena Demircan
- emsal kira bedelleri
- hakkaniyet indirimi
- 344 madde
- 25 zam sınırı
- ihtarname
- fesih ihbar
- tahliye taahhüdü
- müteselsil kefalet
- anahtar teslimi
“`
