قضايا التحول الحضري وقانون الإيجارات: مكتب أنطاليا للمحاماة والاستشارات

عملائنا الكرام، بصفتنا مكتب أنطاليا إيه إس للمحاماة والاستشارات القانونية، أعددنا هذه المقالة لإطلاعكم على قضايا مهمة مثل التجديد الحضري وقانون الإيجارات، ولإرشادكم خلال إجراءاتكم القانونية. بفضل خبرة محاميتينا، آيشنور كوجاباش وسينا دميرجان، سنركز على القضايا والحلول في هذه المجالات.

عملية التحول الحضري والتفاصيل القانونية

يُعدّ التجديد الحضري قضيةً مُلحّةً باستمرار، لا سيما لسكان المدن الكبرى. ومع ذلك، لا تقتصر هذه العملية على هدم المباني وإعادة بنائها، بل تشمل إجراءاتٍ قانونيةً، وتقييماتٍ للمخاطر، ومساعدةً في دفع الإيجار، والعديد من التفاصيل المهمة الأخرى. من المهم إدراك أن التجديد الحضري ليس مجرد نشاطٍ إنشائي، بل هو أيضًا عمليةٌ اجتماعيةٌ وقانونية.

الكشف عن المباني الخطرة

يُعدّ تحديد المباني المعرضة للخطر من أهم خطوات التحول الحضري. إذا انتهى عمر المبنى أو أظهرت الاختبارات عدم سلامته، يُمكن اعتباره مبنىً معرضًا للخطر. خلال هذه العملية، يُمكن لأي مالك، بغض النظر عن حصته في سجل الأراضي، التقدم بطلب إلى وزارة البيئة والتحضر وتغير المناخ. لا يُشترط الحصول على إذن أو موافقة من الملاك الآخرين. يُسجّل التقرير المُعدّ عند الطلب في سجل الأراضي كإشارة إلى مبنى معرض للخطر. يحق لك الاعتراض خلال 15 يومًا من تاريخ هذه الإشارة. في حال رفض اعتراضك، يُمكنك رفع دعوى قضائية أمام المحكمة الإدارية خلال 30 يومًا.

أمور يجب مراعاتها أثناء عملية البناء المحفوفة بالمخاطر

Riskli yapı tespitinden sonra belediyeler tarafından 60 gün içinde tahliye tebligatı gönderilir. Eğer dava açarak yürütmeyi durdurma kararı almadıysanız, bu süre içinde binayı boşaltmanız gerekir. Aksi takdirde, elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetler kesilir ve bina idare tarafından tahliye edilerek yıkılır. Yıkım masrafları ise %20 fazlasıyla maliklerden tahsil edilir. Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, taşınmazın arsaya dönüşmesiyle birlikte yeni bir süreç başlar. Bu süreçte dikkat edilmesi gereken birçok hukuki detay ve maliklerin hakları bulunmaktadır.

مساعدة الإيجار والحقوق المالية

خلال عملية التجديد الحضري، تُقدّم برامج متنوعة لدعم الإيجار لمالكي العقارات، وأصحاب حقوق الانتفاع، والمستأجرين. يمكن لمالكي المناطق المعرضة للخطر الحصول على دعم إيجار لمدة تصل إلى 40 شهرًا، بينما يمكن لمالكي المباني المعرضة للخطر الحصول على دعم إيجار لمدة تصل إلى 18 شهرًا. تبلغ هذه المدة خمسة أشهر لمالكي حقوق الانتفاع، وشهرين للمستأجرين. مع ذلك، قد لا تكفي هذه المساعدة لتشييد المباني. لذلك، من المهم الاستعانة بمحامٍ خلال هذه العملية.

قانون الإيجار: المشاكل الحالية والحلول

يُشكّل قانون الإيجارات اليوم تحدياتٍ عديدةً للمستأجرين والملاك على حدٍ سواء. فهناك ارتفاعٌ في الإيجارات، وقضايا إخلاء، ومشاكلٌ في وديعة التأمين، والعديد من النزاعات القانونية الأخرى. في مكتب أنطاليا إيه إس للمحاماة والاستشارات القانونية، نسعى جاهدين لإيجاد حلولٍ لهذه القضايا ورفع مستوى الوعي لدى عملائنا.

رسوم الإيجار وتاريخ الدفع

وفقًا لقانون الالتزامات التركي، يجب تحديد قيمة الإيجار وفقًا للعادات والعقود والقوانين المحلية. وبينما يعتمد القانون مبدأ "استخدم أولًا وادفع لاحقًا"، تُدفع الإيجارات عمليًا عادةً مقدمًا. ويمكن تحديد قيمة الإيجار بالليرة التركية أو بالعملة الأجنبية. ومع ذلك، تختلف مدفوعات الليرة التركية المرتبطة بالعملات الأجنبية. في حالات الإفراج المبكر، تُحسب رسوم الإيجار بالعملة الأجنبية بناءً على ما يعادلها بالليرة التركية في تاريخ الإفراج، وتُحتسب الفائدة. وقد اعتبرت محكمة الاستئناف العليا أن المدفوعات المستحقة في بداية الشهر تُدفع خلال أيام العمل الثلاثة الأولى منه.

عدم دفع الإيجار وعواقبه

في حال عدم سداد الإيجار، يجوز للمؤجر منح المستأجر مهلة لا تقل عن 30 يومًا، وفي حال عدم السداد خلال هذه المهلة، يحق له فسخ العقد. هذه المهلة إلزامية نسبيًا، وقد تزيد عن 30 يومًا، ولكن لا يمكن تقصيرها. كما يُعتبر عدم سداد الإيجار بالكامل تخلفًا عن سداده، ويجوز فسخ العقد في هذه الحالة. مع ذلك، في حالات النقص الطفيف في قيمة الإيجار، لا يجوز فسخ العقد بمبدأ حسن النية. في حال عدم سداد الإيجار بالكامل، يحق للمؤجر أيضًا المطالبة بفوائد التأخير، وتعويضات عن الزيادة إن وجدت.

قضايا إنهاء عقد الإيجار والإخلاء

يمكن إنهاء عقد الإيجار بإشعار أو برفع دعوى إخلاء. تُرفع دعاوى الإخلاء بناءً على الحاجة، أو إعادة التطوير، أو تقسيم المناطق، أو إشعارين مُبررين، أو التزام كتابي بالإخلاء. بالنسبة لعقود الإيجار السكنية والتجارية، يُنهى عقد الإيجار بدعوى إخلاء، وليس بإشعار. في هذه الحالات، يجب أن يكون الحكم نهائيًا. تُمدد عقود الإيجار لمدة عام واحد. يجوز للمستأجرين إنهاء العقد بإشعار كتابي قبل 15 يومًا من انتهاء مدة الإيجار. لا يجوز للمؤجرين إنهاء العقد إلا للأسباب المنصوص عليها في القانون. أسباب الإخلاء محدودة، ولا يجوز وضع أي أحكام مخالفة.

تعديل رسوم الإيجار

تُجيز المادة 138 من قانون الالتزامات التركي تعديل الإيجار في حال حدوث ظروف استثنائية. فالأحداث غير المتوقعة، كالأوبئة والحروب والزلازل، قد تُؤدي إلى ظلم الإيجار. في هذه الحالات، يجوز للأطراف التقدم بطلب إلى المحكمة لتعديل الإيجار. يجب ألا يُخل طلب التعديل بمبدأ حسن النية، وألا يكون ناتجًا عن خطأ طالب التعديل. وفي حال طلب التعديل، يجوز للمحكمة تخفيض الإيجار أو تمديد فترة السداد، مع مراعاة توازن مصالح الطرفين. ورغم شيوع طلبات تعديل الإيجار، إلا أنها تُعتبر صعبة للغاية في العقود التجارية، نظرًا لمبدأ حُسن تصرف التجار.

معدلات زيادة الإيجار وتحديدها

تُحدَّد معدلات زيادة الإيجار بمراعاة معدل التغير في مؤشر أسعار المستهلك لمدة ١٢ شهرًا، وفقًا للمادة ٣٤٤ من قانون الالتزامات التركي. لا يجوز أن يتجاوز هذا المعدل معدل الزيادة المحدد في العقد. بالنسبة لعقود الإيجار التي تزيد مدتها عن خمس سنوات أو التي تُجدَّد بعد خمس سنوات، يجوز للمؤجِّرين تحديد الإيجار بناءً على القيمة السوقية الحالية. ومع ذلك، عند تحديد القيمة السوقية الحالية، يجب مراعاة حالة العقار المؤجر، وأسعار الإيجار المماثلة، والظروف الاقتصادية، وحقوق الملكية. ويُعتد بتاريخ بدء سريان عقد الإيجار كأساس لتحديد الإيجار.

الأسئلة الشائعة والأجوبة

السؤال 1: كيف يمكنني الاعتراض على تصنيف المبنى محفوفًا بالمخاطر؟
الإجابة 1: يمكنك الطعن في تقرير تقييم المباني الخطرة لدى وزارة البيئة والتحضر وتغير المناخ خلال 15 يومًا من تاريخ استلامه. في حال رفض الطعن، يحق لك رفع دعوى قضائية أمام المحكمة الإدارية خلال 30 يومًا.

السؤال 2: هل لي كمستأجر الحق في الإخلاء؟
الإجابة 2: نعم، باعتبارك مستأجرًا، لديك الحق في إنهاء عقد الإيجار دون إبداء أي سبب عن طريق إرسال إشعار كتابي قبل 15 يومًا من نهاية عقد الإيجار.

السؤال 3: ماذا يحدث إذا تأخرت في دفع الإيجار؟
الإجابة 3: إذا تأخرتَ عن سداد الإيجار، يحقّ لمالك العقار منحك مهلة لا تقل عن 30 يومًا، ويُنهي العقد في حال عدم سدادك خلال تلك المهلة. كما يحقّ له المطالبة بفوائد التأخير وأي تعويضات.

السؤال رقم 4: في أي الحالات يمكن تعديل سعر الإيجار؟
الإجابة رقم 4: يمكن تعديل الإيجار إذا أصبح غير عادل بسبب ظروف استثنائية وغير متوقعة (مثل زلزال أو جائحة أو حرب). في هذه الحالات، يمكنك التقدم بطلب إلى المحكمة لإعادة تحديد الإيجار.

السؤال رقم 5: لقد مضى على عقد الإيجار الخاص بي أكثر من 10 سنوات، هل يمكن لمالك العقار أن يطلب الإخلاء؟
الإجابة رقم 5: نعم، في نهاية فترة التمديد التي تبلغ 10 سنوات، يمكن للمؤجر إنهاء عقد الإيجار بإشعار مسبق لمدة 3 أشهر.

السؤال 6: كيف يتم تحديد معدلات زيادة الإيجار؟
الإجابة 6: لا يجوز أن تتجاوز زيادات الإيجار التغير في مؤشر أسعار المستهلك (CPI) خلال ١٢ شهرًا. ومع ذلك، بالنسبة لعقود الإيجار التي تزيد مدتها عن خمس سنوات، يجوز تحديد القيمة السوقية.

خاتمة

بصفتنا مكتب أنطاليا للمحاماة والاستشارات القانونية، نهدف إلى تقديم أفضل الخدمات القانونية في مجال التجديد الحضري وقانون الإيجارات. بفضل خبرة محاميتينا، أيشنور كوجاباش وسينا دميرجان، نستطيع إيجاد الحلول الأنسب لمشاكلكم ومساعدتكم طوال إجراءاتكم القانونية. لا تترددوا في التواصل معنا لمزيد من المعلومات والاستشارات القانونية.

الكلمات الرئيسية

• التحول الحضري
• الكشف عن المباني الخطرة
• قانون الإيجار
• إيجار
• قضية الإخلاء
• معدلات زيادة الإيجار
• تحديد الإيجار
• حالة التكيف
• محامي أنطاليا
• عائشة نور كوكاباش
• سينا دميرجان