Кіру:
Жалға беру қатынастары кейде жалға берушілер мен жалға алушылар арасындағы келіспеушіліктерге әкелуі мүмкін. Жалдау ақысын анықтау және көшіру істері ең көп кездесетін даулардың бірі болып табылады. Бұл мақалада біз 2024 жылға қарай жалға алуды анықтау және шығару істеріне қатысты ең маңызды мәселелерді егжей-тегжейлі қарастырамыз. Біздің мақсатымыз - жалға берушілерге де, жалға алушыларға да өз құқықтарын қорғауға көмектесу үшін қажетті ақпаратты беру.
Жалдау ақысын анықтау ісі
Жалдау ақысын анықтау туралы талап – бұл жалға алу мерзімін ұзарту кезінде тараптардың арасында жалға алу бағасына қатысты дау туындаған кезде берілетін талап. Бұл талап бойынша сот ағымдағы нарықтық жағдайларды және басқа да факторларды ескере отырып, жалдау ақысының әділ бағасын анықтайды.
Жалдау ақысы қалай анықталады?
- Бастапқы жалдау шарты: Жалдау ақысы бастапқы жалдау шартын жасау кезінде еркін анықталуы мүмкін. Дегенмен, кейінгі өсімдерге заң бойынша шектеулер бар.
- Жалдау ақысының өсу мөлшерлемесі (2024): Жалдау шартын қайта ресімдеу кезінде жалдау ақысының өсу мөлшерлемесі Тұтыну бағасының индексімен (ТБИ) шектелген. Егер тараптар арасында төменгі мөлшерлеме келісілген болса, бұл мөлшерлеме қолданылады. Мысалы, егер CPI + CPI / 2 сияқты мөлшерлеме келісілген болса және бұл мөлшерлеме ТБИ-ден төмен болса, бұл мөлшерлеме қолданылады. Алайда, егер бұл мөлшерлеме ТБИ-ден асып кетсе, ТБИ мөлшерлемесі жоғарғы шек болып саналады. Егер келісім-шартта жалдау ақысы қалай өсетіні көрсетілмесе, судья оны ТБИ мөлшерлемесінен аспаған жағдайда әділ түрде анықтайды.
- 5 жылдық мерзім ережесі: Егер жалдау басталған күннен бастап бес жыл өтсе, жалдау ақысы салыстырмалы жалдау ақысы негізінде қайта анықталуы мүмкін. Бұл жағдайда сот жалға алынған мүліктің жай-күйі, орналасқан жері және салыстырмалы жалдау ақысы сияқты критерийлерді ескере отырып, тұтыну бағасының индексін (ТБИ) есепке алмай, әділ жалдау ақысын анықтайды. Егер жалдау жалдау ақысын көтеруді талап ететін тармақты қамтыса, бұл анықтау үшін жаңа жалдау мерзімі аяқталғанға дейін сотқа талап қою жеткілікті.
- Шетелдік валютадағы жалдау: Егер жалдау ақысы шетел валютасында көрсетiлсе, бес жыл бойы жалға алу ақысына ешқандай өзгертулер енгiзiлмейдi. Алайда, Міндеттемелер кодексінің 138-бабының (Аса ауырлық) ережелері сақталған. Төтенше жағдайларда жалдау ақысы түзетілуі мүмкін.
- Шартқа жалға алушыға зиян келтіретіндей өзгертулер енгізуге болмайды: Жалдау шарттарына жалдау ақысынан басқа жалға алушыға зиян келтіретін өзгерістер енгізуге болмайды.
Көшіру істері
Көшіру істері - жалға берушінің белгілі бір себептермен жалға алушыдан мүлікті босатуын талап ететін жағдайлар.
Эвакуацияның себептері
- Эвакуациялық міндеттеме: Жалдау шарты берілгеннен кейін жалға алушы жалға берушіге мүлікті белгілі бір күні босату туралы жазбаша міндеттеме бере алады. Бұл міндеттеме жалға берілгеннен кейін алынуы керек. Әйтпесе, ол жарамсыз. Жоғарғы апелляциялық сот мерзімі көрсетілмеген көшіру туралы міндеттемелерді белгілі бір жағдайларда жарамды деп санауы мүмкін. Міндеттеме жалға алушының мүлікті босату ниетін нақты көрсетуі керек. Отбасылық резиденция жағдайында кейбір пікірлер жалға алушы емес жұбайдың да осы міндеттемеге келісімін талап етуі мүмкін деп болжайды. Сондықтан дауларды болдырмау үшін жұбайының қолын алу пайдалы.
- Шартты бұзу: Мерзімді жалдау шарттарында жалға алушы мерзімінің аяқталуына кемінде 15 күн қалғанда жазбаша хабарлама жіберіп, шартты бұзуы мүмкін. Олай болмаған жағдайда келісім бір жылға ұзартылады. Жалға беруші шарт мерзімінің аяқталуына байланысты шартты бұза алмайды. Алайда, 10 жылдық ұзарту мерзімі аяқталғаннан кейін жалға беруші әрбір ұзарту жылының аяқталуына кемінде үш ай қалғанда жазбаша хабарлама жібере отырып, шартты себепсіз бұзуы мүмкін. Белгісіз мерзімге жасалған шарттарда жалға беруші жалпы ережелерге сәйкес (алты ай немесе үш ай бұрын ескертіп) 10 жылдан кейін шартты бұзуы мүмкін.
- Отбасылық резиденция: Жалға алынған жер отбасылық тұрғылықты жер болса, жалдаушы жұбайдың шартты жалғыз бұзуы басқа жұбайдың келісіміне байланысты.
- Жалға алушының қайтыс болуы: Жалға алушы қайтыс болған жағдайда, жалдау шартын қайтыс болған жалға алушымен бір тұрғын үйде тұратындар жалғастыра алады.
- Медиация істің шарты ретінде: Жалдау қатынастарынан туындайтын дауларда (көшіру туралы міндеттемелерді қоспағанда) сотқа талап қою алдында медиатормен кеңесу міндетті болып табылады.
Маңызды ескертпелер
- Жалдау құқығында заңда жалға алушыны қорғауға арналған ережелер бар.
- Жалдау шарттарында заңның міндетті ережелеріне қайшы келетін келісімдер жасауға болмайды.
- Шартта тікелей көрсетілмеген мәселелерде заң ережелері қолданылады.
- “Сөз ұшады, жазылған сөз қалады” деген қағиданы берік ұстанып, бәрі жазбаша болғаны абзал.
- Айыппұл туралы және жеделдету туралы баптарды жалдау келісімдеріне қосуға болмайды.
- Жалдау ақысы мен қосымша шығындардан басқа, жалға алушыға басқа төлем міндеттемесі жүктелмейді.
Қорытынды
Жалдау ақысын анықтау және көшіру істері күрделі заңды процестер болып табылады, сондықтан кез келген заңды әрекетті бастамас бұрын адвокатпен кеңесу маңызды.
Түйін сөздер: Жалдау ақысын анықтау, көшіру туралы талап қою, жалдау ақысын арттыру мөлшерлемесі, ТБИ, жалдау шарты, көшіру міндеттемесі, медиация, жалға алу құқығы, адвокат, 2024 ж.
Түрік міндеттемелер кодексі “Біздің басқа мақаламыз ”Жалгерді шығару»
