Tapu iptali ve tescil davası açıldıktan sonra davalı, dava konusu taşınmazı üçüncü bir kişiye devrederse dava kendiliğinden sona ermez. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 125. maddesine göre davacı, devralan kişiye karşı davaya devam etmeyi veya mevcut davasını devreden davalıya karşı tazminat davasına dönüştürmeyi seçebilir. Hangi yolun yararlı olduğu ve taşınmazın geri alınıp alınamayacağı ise davanın dayanağına ve devrin koşullarına bağlıdır.
Satıştan sonra davacının iki seçeneği
Bu seçimler, dava açıldıktan sonra davalının dava konusunu devretmesi içindir. Satışın tarihi ve devredilen hakkın mevcut davanın konusu olup olmadığı kontrol edilmelidir.
| Seçenek | Usulî sonuç |
|---|---|
| Devralana karşı devam | Dava, taşınmazı devralan yeni malike yöneltilerek sürdürülür. |
| Tazminata dönüştürme | Davacı, davasını devreden taraf hakkında tazminat davasına dönüştürür. |
Devralana yönelme, HMK 125’in tanıdığı taraf değişikliğidir. Kanundaki «devreden tarafla olan davasından vazgeçme» ifadesi, taşınmaz üzerindeki hak iddiasından feragat edilmesiyle karıştırılmamalıdır. Davanın esası, bu kez yeni malikin savunmaları da dikkate alınarak görülür.
Eski malikten tazminat istenirse
Diğer seçenek, davayı devreden davalı hakkında tazminat davasına dönüştürmektir. Bu durumda talep, yeni malikin tapu kaydının düzeltilmesine değil, devredenin tazminat sorumluluğuna yönelir. Zararın kapsamı ve tazminatın diğer koşulları ayrıca incelenir.
Seçim yapılmadan önce güncel tapu kaydının, devir tarihinin ve devralanın kimliğinin dosyaya alınması yararlıdır. Mahkemeye hangi seçeneğin kullanıldığı açıkça bildirilmelidir.
Yargılama giderlerini kim öder?
Davacı devralana karşı devam eder ve dava davacı lehine sonuçlanırsa HMK 125/1-a uyarınca dava konusunu devreden ve devralan yargılama giderlerinden müteselsilen sorumlu olur.
Yeni malikin iyi niyeti ve geçici koruma
Usulî seçim hakkı ile mülkiyetin kime ait olduğu aynı soru değildir. Türk Medenî Kanunu’nun (TMK) 1023. maddesi, tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımını korur. Yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişinin durumu ise TMK 1024 kapsamında değerlendirilir. Bu nedenle yeni malike karşı davaya devam edilmesi, tek başına tapunun mutlaka davacıya geçmesini sağlamaz.
Devir riski bakımından ihtiyati tedbir veya ilgili tapu sicili şerhi imkânları, talebin niteliğine ve kanuni koşullara göre ayrıca incelenebilir. HMK 389 ve 390 tedbirin koşullarını ve talebini; HMK 392 ise teminat ve istisnalarını düzenler. TMK 1010 ve 1011’de farklı şerh türleri yer alır. Hangi korumanın isteneceği, mahkeme kararı ve kaydın içeriği önemlidir; hiçbir yöntem her olay için otomatik sonuç vermez.
Uyuşmazlığın genel çerçevesi için gayrimenkul hukuku rehberine, miras bırakanın işlemlerine ilişkin özel durumlar için muris muvazaası davası yazısına bakabilirsiniz.
Davacı dava konusunu devrederse ne olur?
HMK 125/2, davanın açılmasından sonra dava konusu davacı tarafından devredildiğinde, devralanın görülmekte olan davada davacının yerine geçeceğini ve davanın kaldığı yerden devam edeceğini düzenler. Dava davacı aleyhine sonuçlanırsa devreden ve devralan yargılama giderlerinden müteselsilen sorumlu olur.
Bu usul kuralı, devredilmek istenen hakkın maddi hukuk bakımından geçerli biçimde devredilip devredilmediği sorusundan ayrıdır. Bir alacak hakkının devri ile tapuda taşınmaz mülkiyetinin devri aynı işlem değildir. HMK 125 tek başına mülkiyet devrinin şekil koşullarını kaldırmaz veya tapu harcı muafiyeti oluşturmaz.
Sık sorulan sorular
Taşınmaz satılınca dava kendiliğinden biter mi?
Hayır. HMK 125/1’deki koşullarda davacı, devralana karşı devam veya devredene karşı tazminata dönüştürme yolunu seçebilir.
Yeni malike karşı devam etmek davayı kazanmayı sağlar mı?
Hayır. Devralanın kazanımı, iyi niyeti ve davanın dayanağı dâhil ilgili koşullar ayrıca incelenir.
Eski malik yargılama giderlerinden sorumlu olabilir mi?
Evet. Devralana karşı devam edilen dava davacı lehine sonuçlanırsa devreden ve devralan giderlerden müteselsilen sorumludur.
Tapu davası açılması satışı kendiliğinden engeller mi?
Hayır. Devir riskine karşı ihtiyati tedbir veya uygun şerh talebi, koşulları ve tapudaki kaydın içeriğiyle birlikte değerlendirilmelidir.
Hukuki dayanak
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 125, 389, 390 ve 392; 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m. 705, 706, 1010, 1011, 1023 ve 1024.
