Türkiye’de yabancı yatırımcı ve göçmen sayısının artmasıyla tapu işlemleri artık günlük hayatın parçası. Ancak gayrimenkul satın alma, imzalanmış bir sözleşmeden çok daha fazlası: tapu türü, takyidatlar, iskan durumu ve yabancılık sınırlamaları gibi başlıklar, ileride dava konusu olabilecek riskleri içinde barındırır. AS Hukuk & Danışmanlık olarak Antalya’da yabancı ve Türk müşterilerimize tapu ve gayrimenkul işlemlerinde uçtan uca hukuki destek veriyoruz — görüşmelerimize rusça ve almanca olarak da devam edilebilir.
1. Tapu türünü kontrol edin: kat mülkiyeti, kat irtifakı veya hisseli
Aynı binada iki farklı tapu türü bulunabilir ve risk profilleri birbirinden farklıdır:
- Kat mülkiyeti: bağımsız bölümün tapuda kendi sayfası ve iskan durumu vardır — en güvenli seçenek.
- Kat irtifakı: bina tamamlanmamış ya da iskan işlemleri tamamlanmamış demektir; yapı kullanma belgesi (iskan) alınamamışsa kat mülkiyetine geçiş ilerleyen dönemde sorun üretebilir.
- Hisseli tapu: bir arazinin belirli oranında his almanız anlamına gelir; arsanın belirli bir parsel parçası değil, ortaklık hissidir. Bu tür tapularda üzerinde eviniz olan bir parselden söz edilmez.
2. Takyidatları mutlaka sorgulayın
Tapu kaydındaki kısıtlamalar, satın aldığınız mülkü fiilen kullanmanızı engelleyebilir. Satış öncesi tapu dairesinden güncel kayıt alın ve şunları kontrol edin:
- İpotek: gayrimenkul üzerindeki banka borcu alıcıya intikal eder mi, satış bedelinden kapatılacak mı — sözleşmeye yazılmalı.
- İhtiyati haciz: mal sahibinin borçları nedeniyle gelebilecek haciz riski.
- Kamulaştırma şerhi: mülk kamulaştırma planına girmişse tapu devri sonrası sürecin nasıl yürüyeceği önceden değerlendirilmelidir (bkz. tapudaki kamulaştırma şerhi nasıl kaldırılır).
- Satış vaadi şerhi: üçüncü kişinin mülk üzerinde önceden satış vaadi sözleşmesi varsa, satışın iptali davasına konu olabilir (bkz. tapuda düşük bedelle gösterilen satışın iptali).
3. İskan (yapı kullanma belgesi) durumunu soruşturun
İskansız binalarda elektrik-su aboneliğinden tapunun kat mülkiyetine geçmesine kadar birçok işlem kilitlenir. “Bu bina kaç kat, kaç daire izinli?” sorusu hem yeni binalar hem ikinci el alımlarda mutlaka sorulmalıdır. İskanlı binanın kat mülkiyetine geçmiş olması, satın alma kararının en temiz göstergesidir.
4. Yabancılık sınırlamalarını bilin
Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de tapu alması serbesttir; ancak belirli sınırlamalar vardır:
- Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde yabancılara tapu verilmez; il bazında sınırlamalar tapu dairesi askerlik şubesinden onay sürecine tabidir.
- Yabancıların bir ildeki toplam mülk oranı devletçe belirlenen sınıra tabidir; bireysel alımlar için bu nadiren sorun olur, büyük projelerde önem kazanır.
- Tapu işlemlerinde yabancı dilde tercüme ve yeminli tercüman zorunludur; işlem sırasında tercümanın hazır bulunması gerekir.
5. Harçlar, vergiler ve masraflar
Satışta tapu harcı genellikle alıcı ve satıcı için ayrı ayrı oranlar üzerinden hesaplanır ve pratikte yarı yarıya paylaşılır; güncel oran ve beyan değeri tapu dairesinden teyit edilmelidir. Ayrıca emlak vergisi beyanı, deprem sigortası ve abonelik masrafları devir sonrası ilk yapılacak işlerdendir. Satış bedelinin tapuda gerçek değerde gösterilmesi kritik önemdedir: düşük bedelle işlem, ileride iptal davasına ve vergi riskine yol açar.
6. Vekaletle işlem ve uzaktan satın alma
Türkiye’de bulunmayan alıcılar, noter onaylı ve apostilli vekaletname ile işlemini tamamlayabilir. Yurt dışında düzenlenen vekaletnamelerin apostil ve tercüme zinciri eksiksiz olmalıdır; aksi hâlde tapu dairesi işlemi kabul etmez. Biz, yurt dışındaki müşterilerimiz için bu zinciri uçtan uca yönetiyoruz — bkz. yurt dışında yaşayanlar için avukat desteği.
Satış vaadi sözleşmesi: yaygın ama riskli
Tapu devri yerine imzalanan satış vaadi sözleşmeleri, özellikle devamlı projelerde yaygındır. Vaat sözleşmesi mülkü tapuda size vermez; tapunun devri için ayrı bir borcun yükümlülüğünün yerine getirilmesi gerekir. Bu sözleşmelerin tapu şerhi işlenmediği takdirde, mülkün üçüncü kişiye satılması ciddi bir risk olarak kalır. Vaat sözleşmesi imzalamadan önce hukuki değerlendirme alınması en ucuz sigortadır.
Alım öncesi ve sonrası kontrol listesi
- Tapu kaydı ve takyidatlar (güncel).
- İskan / kat mülkiyeti durumu.
- Belediyede imar ve ruhsat sorgusu.
- Vergi borcu sorgusu (emlak vergisi borcu alıcıya taşınmaz).
- Aidat borçları ve kat malikleri kurulu kararları (site/apartman alımlarında).
- Devir sonrası: emlak vergisi beyanı, deprem sigortası, abonelikler.
Gayrimenkul alım-satımında hukuki kontrol, işlem bedelinin küçük bir yüzdesiyle en büyük yatırımınızı korur. Antalya Muratpaşa’daki büromuzda tapu ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında danışmanlık, sözleşme hazırlığı ve dava takibi yapıyoruz — rusça ve almanca hizmet imkânıyla. İlk görüşme ücretsizdir; telefon ve WhatsApp üzerinden 7/24 ulaşabilirsiniz: 0501 037 91 99 · WhatsApp · [email protected]. Detaylı çalışma alanlarımız için bkz. Antalya gayrimenkul avukatı.
Av. Ayşenur Kocabaş Kurban · Av. Sena Kargı
